Как получить согласие органов опеки на отказ от приватизации за несовершеннолетних детей?

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

Как получить согласие органов опеки на отказ от приватизации за несовершеннолетних детей?

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства уполномочены защищать имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Любое изменение в правовом статусе жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, должно быть согласовано с этим органом.

Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:

  • продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности);
  • обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье;
  • передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки;
  • дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
  • сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
  • обмен имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от преимущественной покупки доли;
  • раздел имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от наследства;
  • выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от участия в приватизации жилья;
  • другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме.

Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.

Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д.

Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено.

При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).

Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:

  • если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака;
  • если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей. Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания – то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.

Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка. Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.

Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей.

То есть если родители несовершеннолетнего зарегистрированы по разным адресам места жительства и, к примеру, мать решит зарегистрировать ребенка по месту своего жительства, то для этого ей придется обратиться за разрешением в органы опеки и попечительства.

Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность.

Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения.

Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.

Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:

Итак, для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя, заверенное нотариусом. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.

Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью несовершеннолетнего, также необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя (в общем случае):

  • паспорта всех участников сделки;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.);
  • заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14-ти летнего возраста;
  • документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное);
  • справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке;
  • экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке;
  • выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники);
  • копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете.

Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка.

Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.

Основополагающий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.

Говоря о государственной регистрации сделок с участием несовершеннолетних, следует подчеркнуть следующее:

  • договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию;
  • если же ребенок достиг возраста 14 лет, то он может подписать договор и предоставить документы на регистрацию самостоятельно.

Документы, предъявляемые на государственную регистрацию (в случае купли-продажи квартиры):

  • заявление;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц не достигших 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • договор купли-продажи;
  • кадастровый паспорт, экспликация;
  • выписка из домовой книги;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
  • письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
  • разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, на распоряжение имуществом;
  • документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
  • договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.

Следует при этом отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.

Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.

Но если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно только с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры он может быть снят с регистрационного учета по месту жительства.

  • опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
  • сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны. Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
  • сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
  • в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность на имущества ребенка (за исключением наследования имущества);
  • если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка;
  • опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться на имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.

Читайте еще по данной теме:

Специалист юридической фирмы «КМ Консалтинг» Сараева Ю.Н. Сараева Ю.Н.

Источник: КМ Консалтинг

Источник: //www.kmcon.ru/articles/articlesourjurist/ourjurist1_6369.html

Должен ли ребенок собственника участвовать в приватизации?

Как получить согласие органов опеки на отказ от приватизации за несовершеннолетних детей?

Нет, право приватизировать жилье имеют только те, кто наделен правом проживания в нем: наниматели по договору соцнайма, зарегистрированные с ними и т. д.

Если ребенок прописан отдельно от родителя-собственника, он не может претендовать на участие в приватизации, и его права при этом не будут считаться нарушенными: он не сможет по достижении совершеннолетия претендовать на долю в квартире, приватизированной кем-то из родителей.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Дети не участвовали в приватизации. Они собственники квартиры?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Несовершеннолетние, прописанные в жилом помещении, имеют право на проживание в нем наравне со своими родителями. И никаким образом они не могут быть в этом ограничены. Это право гарантируется им жилищным законодательством, что предопределяет право несовершеннолетних на участие в приватизации жилья.

Законом «О приватизации жилищного фонда РФ» прямо закреплено право несовершеннолетних лиц, прописанных в жилье, приватизировать его. Родители обязаны позаботиться об их участии. В приватизационном процессе родители выступят в качестве их законных представителей: от их имени они будут ставить подписи, оформлять необходимые документы, вести переговоры и так далее.

В данном случае ребенок не прописан, следовательно, он не должен участвовать в приватизации.

Отказаться от приватизации за несовершеннолетних родители могут только после получения согласия органа опеки и попечительства, который призван защищать интересы детей. Но получить такое согласие очень непросто.

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Как делится квартира, если я родилась до приватизации, а сестра после?

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Если жилое помещение может быть приватизировано, то право на приватизацию возникает у всех проживающих, включая несовершеннолетних детей. Для приватизации требуется согласие всех дееспособных проживающих, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

С этим вроде бы все ясно: ребенок проживает, значит, имеет право на жилое помещение, но как быть, если ребенок не проживает и не зарегистрирован? Ст.

20 Гражданского кодекса РФ гласит о том, что местом жительства несовершеннолетнего ребенка в возрасте до 14 лет является место жительства его законных представителей.

Из этого следует, что, если владелец квартиры имеет несовершеннолетнего ребенка, то ребенок имеет право на участие в приватизации. При этом по достижении совершеннолетия за ним сохраняется право на еще одну бесплатную приватизацию.

Более того, если ребенок не был включен в приватизацию, за ним сохраняется право на ее оспаривание по достижении совершеннолетия. Срок исковой давности по оспариванию приватизации – момент достаточно деликатный. С одной стороны, эта сделка является ничтожной, если были нарушены условия ее совершения, то есть срок исковой давности – три года.

С другой стороны, если на момент приватизации ребенку было, скажем, пять лет, то через три года ему будет восемь, и сам лично он ее оспорить не то что не может, но еще в силу возраста не может понимать того, что его права нарушены.

Верховный Суд РФ исходил из того, что срок исковой давности должен исчисляться с того момента, когда лицо узнало о том, что приватизация прошла стороной.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

Как приватизировать жилье, если бывший муж живет не в России?

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Если он маленький и нигде не зарегистрирован, то он должен быть зарегистрирован по месту жительства с родителями, соответственно, в этой квартире. Поэтому должен участвовать в приватизации. Если же он прописан, например, с мамой в другой квартире, то по документам – не надо.

Но! Если впоследствии окажется, что ребенок так ничего и не приватизировал, а во время приватизации фактически проживал в этой квартире, то он, став совершеннолетним, может попробовать оспорить результаты приватизации.

Это же может быть причиной отказа особо придирчивых покупателей от покупки данной квартиры в будущем.

Впрочем, несовершеннолетний, как не прописанный вообще, не может участвовать в приватизации данной квартиры. Для того чтобы приватизировать жилье с ним, надо его прописать.
Так что, если ребенок не грудной и прописан в другом месте, то лучше не «портите» квартиру лишними детскими долями, которые потом мешают менять жилую недвижимость на другую или ее продавать.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Один из членов семьи отказывается от приватизации – что делать?

Как отказаться от доли в приватизированной квартире?

Можно ли приватизировать комнату в общежитии?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/dolzhen_li_rebenok_sobstvennika_uchastvovat_v_privatizatsii/7949

Участие органов опеки и попечительства в сделках с недвижимостью несовершеннолетних

Как получить согласие органов опеки на отказ от приватизации за несовершеннолетних детей?

Официальный сайт Уполномоченного по правам ребенка в Санкт-Петербурге

Скачать текст статьи (с ссылками на законы)

С 1 января 2016 года вступили в силу изменения федерального законодательства , в соответствии с которыми введено обязательное нотариальное удостоверение сделок:

  • по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу ;
  • по продаже земельной доли ;
  • связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки;
  • по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

По закону, юные граждане до 18 лет могут владеть недвижимым имуществом, но, в отличие от взрослых членов общества, не вправе самостоятельно им распоряжаться.

Согласно Семейному и Гражданскому кодексам РФ , операции с собственностью несовершеннолетних находятся под контролем государства в лице органов опеки и попечительства.

В связи с этим, хотелось бы порассуждать о роли и полномочиях данной структуры исполнительной власти.

Органы опеки на страже детских интересов

На территории Российской Федерации несовершеннолетним считается лицо, не достигшее возраста полной дееспособности – 18 лет.

Малолетние граждане (до 14 лет) полностью лишены возможности совершать юридические действия без ведома и согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей, опекунов и попечителей.

С момента получения паспорта в 14 лет ситуация несколько меняется: подростки уже могут сами принимать решение по отдельным вопросам, затрагивающим их интересы, и подписывать документы. Но только с письменного согласия взрослых, которые всё еще несут за них ответственность.

Возникает вопрос: если есть законные представители, обязанные заботиться о ребенке и, в том числе, о его имуществе, для чего нужны органы опеки и попечительства? Основная функция данной государственной структуры – надзор за соблюдением прав и интересов несовершеннолетних – во всех сферах. К сожалению, не каждый родитель достаточно серьезно относится к своим обязанностям. В практике Уполномоченного немало случаев, когда семьи (намеренно или случайно) вступают в сделки, которые могут не только ухудшить жилищно-бытовые условия ребенка, но вовсе лишить его крыши над головой. В свою очередь, ООП призваны подстраховать от подобных ситуаций: проконтролировать, чтобы в результате операций с недвижимостью, принадлежащей юному гражданину, доля ребенка не уменьшилась, а условия проживания не ухудшились:

Пример из практики:Братьям Орловым после гибели родителей досталась трехкомнатная квартира в Московском районе Санкт-Петербурга.

Детей взяла под опеку знакомая семьи Татьяна Ивановна, которая буквально через год отправила мальчишек в кадетский корпус, а сама, не уведомив социальные службы, сдала квартиру в аренду. Однако этим дело не ограничилось.

Женщина попыталась организовать размен сиротского жилья: вместо «трешки» в сталинском доме приобрести несовершеннолетним опекаемым две квартиры-студии в новостройках Ленинградской области.

Не добившись одобрения органов опеки и попечительства, Татьяна Ивановна решила действовать в обход – обратилась к Уполномоченному по правам ребенка с просьбой «пресечь нарушение детских прав» и добиться от местной администрации необходимого согласия «в интересах несовершеннолетних сирот».

Правозащитник оперативно связалась со специалистами округа, побеседовала с братьями Орловыми и, убедившись, что намерения опекуна вовсе не чисты, привлекла к урегулированию ситуации правоохранительные органы. Таким образом, действия мошеннического характера удалось предотвратить. Впоследствии опекун была освобождена от обязанностей по воспитанию детей.

Когда требуется разрешение органов опеки?

Предварительно, оговоримся: если ребенок лишь зарегистрирован в квартире и не является собственником жилья, никаких разрешений от органов опеки не требуется. В ином случае, на совершение сделок с недвижимостью необходимо получить письменное согласие в местной администрации .

В частности, когда речь идет о таких операциях как:

  • купля-продажа;
  • дарение недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний;
  • залог недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
  • обмен недвижимого имущества несовершеннолетнего;
  • раздел недвижимого имущества несовершеннолетнего;
  • выдел доли из недвижимого имущества несовершеннолетнего;
  • другие сделки, влекущие за собой изменение (уменьшение) недвижимого имущества несовершеннолетнего;
  • оформление сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав;
  • раздел его имущества или выдел из него долей;
  • любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного;
  • отказ наследуемого имущества, если вступление в наследство противоречит интересам несовершеннолетнего.

Также следует отметить, что опекаемые дети находятся на особом контроле ООП , поэтому все сделки, производящиеся с их движимым и недвижимым имуществом, нуждаются в одобрении местной администрации.

Можно ли обойтись без согласований с ООП? Нет, нельзя. Нарушение порядка обращения в данные органы влечет за собой срыв сделки, либо признание ее недействительной, поскольку ООП вправе наложить запрет на регистрационные действия с имуществом несовершеннолетнего.

Какие документы нужны для получения разрешения?

Для получения разрешения на сделку с недвижимостью требуется подготовить определенный пакет документов. Четкого перечня нет ни в одном нормативном акте, поэтому на разных территориях требования могут отличаться. Но, как правило, незначительно.

Помимо документов, удостоверяющих личность, могут потребоваться правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость: технический паспорт; кадастровый номер земельного участка (если приобретается индивидуальное жилое строение); выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов и запретов на приобретаемое имущество. В случае, если ребенок является собственником доли в продаваемой квартире, но не прописан в ней, необходимо предоставить выписку из домой книги с места его регистрации. Также, могут запросить справку формы №9, свидетельство о заключении/расторжении брака и иные значимые на взгляд специалистов документы.

Для совершения сделки требуется согласие обоих законных представителей, но при подаче заявления-уведомления, как правило, достаточно присутствия кого-то одного.

Если же к семье имеются особые вопросы (стояли на учете, попадали в поле зрения субъектов профилактики и т.д.), сотрудники местной администрации могут потребовать присутствия всей семьи.

В Гражданском и Семейном кодексах РФ на этот счет ничего не сказано, но спорить не стоит: препирательства в данном случае только затянут решение вопроса.

В итоге, сформированный пакет документов принимается местной администрацией, рассматривается в течение 30 дней, после чего издается распоряжение, содержащее в себе четкие указания, при каких условиях может быть совершена сделка.

Критерии оценки

Прежде чем одобрить операцию с недвижимостью, специалисты ООП должны понять, совершается ли этот шаг осознанно и в интересах ребенка.

Стоит отметить, что четких критериев оценки не существует – вынесенное решение является преимущественно субъективным и учитывает целый ряд факторов:

  • площадь приобретаемого объекта;
  • техническое состояние объекта;
  • расположение объекта;
  • развитость инфраструктуры на прилегающей территории;
  • социальные условия и т.д.

В сделке может быть отказано, если она приведет к сужению объема существующих имущественных прав ребенка или к нарушению его охраняемых законом интересов. Говоря простым языком, доля собственности несовершеннолетнего не должна уменьшиться, а жилищные условия – ухудшиться.

К примеру, если ребенка из небольшой, но отдельной квартиры родители решать перевезти в просторную комнату общежития, вероятнее всего, они получат отказ.

При этом обмен ветхого строения на новое, качественное жилье, даже уступающего по параметрам, может быть воспринят положительно.

Отдельный вопрос – приобретение строящегося жилья. Долевое строительство всегда сопровождается большим риском для покупателя. Поэтому, как показывает практика, органы опеки не одобряют сделку в том случае, готовность объекта составляет менее 70%, а в договорах долевого участия не фигурирует имя несовершеннолетнего.

Любое решение ООП можно попытаться оспорить в установленном судебном порядке. Для этого необходимо получить письменное уведомление об отказе в местной администрации и обратиться с заявлением в суд. Но, как показывает практика, действия ООП редко выходят за пределы существующих норм и установленных законом приоритетов:

Пример из практики: Воронцовы решили переехать из квартиры в частный загородный дом. Родители нашли покупателей на свою жилплощадь, подыскали подходящее домовладение для встречной покупки, но получили в местной администрации отказ.

Обращение в суд плодов не принесло: действия органов опеки и попечительства признали законными. Тогда семья подготовила апелляцию и обратилась к Уполномоченному с просьбой отстоять законные интересы несовершеннолетних, являющихся собственниками продаваемого жилья.

Однако, как выяснилось из материалов дела, специалисты опеки действовали исключительно в рамках закона. Выбранная Воронцовыми постройка располагалась на территории садоводческого некоммерческого товарищества.

Стоящий на участке дом значился в документах как объект нежилого имущества и переезд туда, по сути, лишал детей официальной регистрации. Родителям было рекомендовано подыскать другой вариант встречной покупки. Как только объект был найден, органы опеки дали официальное согласие на проведение сделки.

Обобщая вышесказанное, можно сделать вывод о том, что сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, являются достаточно сложными – причем, на всех этапах.

На законных представителей обрушивается целый вал дополнительных трудностей: поиск подходящих вариантов (ведь не все будут одобрены), сбор пакета документов, длительные согласования, не говоря про вполне вероятный страх срыва операции по причине отказа.

И все же следует понимать: все меры предосторожности, принимаемые государством, существуют исключительно для того, чтобы защитить юных граждан от ущемления прав и неразумных рисков.

Субъективность и человеческий фактор играют не последнюю роль в деятельности органов опеки и попечительства.

Поэтому добросовестные родители всегда могут попытаться донести до специалистов свою позицию путем разумных переговоров.

Если же должностные лица не идут на контакт и, вопреки закону, игнорируют детские интересы, следует пожаловаться в прокуратуру или обратиться за поддержкой Уполномоченному по правам ребенка.

Адрес страницы: //www.spbdeti.org/id6327

Источник: //www.spbdeti.org/id6327/printversion

Согласование сделок с имуществом несовершеннолетних, или Людоедство органов опеки // Непятничное

Как получить согласие органов опеки на отказ от приватизации за несовершеннолетних детей?

Я уже писал о сложностях, с которыми сталкивается всякий, кто воспользовался маткапиталом в целях приобретения жилья и решил просчитать юридические риски последующей продажи такого жилья без предварительного выделения долей. Подробнее об этом здесь: //zakon.ru/blog/2019/03/18/neispolnenie_obyazatelstv_v_ramkah_ispolzovaniya_matkapitala_kak_osnovanie_nedejstvitelnosti_sdelok_

Вкратце изложу суть своего “кейса”: семья купила однокомнатную квартиру в ипотеку, позже решила вложить в нее маткапитал.

Через какое-то время семья приобретает “на вырост” трехкомнатную квартиру, тоже в ипотеку, для погашения которой хочет продать однокомнатную.

Но чтобы ее продать, нужно сначала выделить доли супруге и детям в рамках исполнения обязательств по маткапиталу. Тут-то все и начинается…

Проанализировав ситуацию, я решил все-таки предварительно выделить доли (интересно, что по закону сделать это собственник обязан не только в отношении супруги и детей, которые появились на момент использования маткапитала, но и в отношении тех детей, кто родился позже, так во всяком случае трактуют закон нотариусы; кроме того, не все нотариусы соглашаются удостоверять сделку по наделению долей до снятия обременения, даже несмотря на то, что сам залогодержатель, т.е. банк, ничего против не имеет). Но в этом посте я хочу поведать о тех сложностях, с которыми столкнулся на следующем этапе.

Здесь на авансцену выходят органы опеки. Без их согласия отчудить детские доли у меня не получится. И с этим согласием не все просто.

Предварительно пройдя консультацию с органами опеки по месту жительства, мы вздохнули более-менее свободно: оказывается, до недавнего времени спокойно согласовывали отчуждение детских долей при условии открытия специального целевого счета в пользу детей и помещения на него денежных средств в размере, не меньшем размера маткапитала. Однако буквально сегодня нам было объявлено, что эта схема уже не работает, а тем, кто ею воспользовался, отказывают в согласовании.

Схема с выделением долей вместо продаваемых в приобретенной “на расширение площади” трехкомнатной квартире тоже не получит поддержки в ООиП в силу запрета возмездных сделок между детьми и родителями по ст. 37 ГК (квартира уже приобретена с использованием ипотеки, де-юре она в собственности у родителей).

Я правда не понимаю, почему не могу взамен продаваемых долей подарить детям аналогичные доли в большей по площади квартире, ну да ладно.

В итоге органами опеки нам было предложено приобрести новую квартиру детям не меньшей площади, стоимость долей в которой была бы не меньше стоимости долей детей в существующей (продаваемой нами) квартире.

При этом органы опеки не могут привести четкие критерии сделки по покупке детям нового жилья взамен отчуждаемого, соответствие которым обеспечивает согласование продажи детских долей в отчуждаемой нами однокомнатной квартире. Были лишь озвучены вышеуказанные два момента: жилплощадь и стоимость долей не меньше, чем в нынешней квартире.

Понятно, что в Москве приобрести квартиру такой же площади за 500 тыс. (стоимость маткапитала) нереально.

Однако больше мы на приобретение нового жилья детям выделять не планировали — нам нужно погашать ипотечный кредит в новой, приобретенной “на вырост”, квартире, для чего мы и продаем предыдущую.

По поводу приобретения жилья для детей в других регионах органы опеки гарантировать согласование не берутся и намекают, что вполне возможны варианты с отказом.

В итоге имеем абсурдную ситуацию: государство вроде как бдит, чтобы жилищные права детей не были нарушены, при этом буквальное толкование существующих норм приводит органы опеки в ступор при вопросе согласования продажи жилья меньшей площади для наделения детей жильем в квартире большей площади, если она уже в собственности родителей.

В итоге маткапитал, который вроде как призван решить жилищные проблемы семей, после исполнения обязательств по нему становится камнем преткновения в решении тех же жилищных проблем, когда требуется увеличить жилплощадь и использовать для этого деньги от продажи первоначальной квартиры.

Уверен, в России таких ситуаций масса, и похоже, что адекватного ответа для добросовестных родителей наши публичные органы предложить не могут.

P.S. Глубоко юридически проблему я пока не изучал, возможно, органы опеки в чем-то не правы, однако п. 3 ст. 37 ГК и запрет возмездных сделок между родителями и детьми никто не отменял.

Поскольку покупателям принципиально провести сделку не позже начала июня, варианты с последующим обжалованием в суде мы не рассматриваем и ищем способ 100%-ного согласования сделки ООиП.

Единого регламента согласования такого рода сделок похоже нет — видимо, тут муниципалитеты “кто во что горазд”. По крайней мере, такое впечатление складывается при первом приближении к вопросу.

Источник: //zakon.ru/Blogs/soglasovanie_sdelok_s_imuschestvom_nesovershennoletnih_ili_lyudoedstvo_organov_opeki__nepyatnichnoe/78267

Маленький хозяин большого дома

Как получить согласие органов опеки на отказ от приватизации за несовершеннолетних детей?

Ребенок приобретаетНесовершеннолетний имеет право приобретать собственность теми же способами, что и взрослый, &”151; за исключением самостоятельной покупки. То есть квартира, например, может стать собственностью ребенка, если ее ему оставили в наследство, подарили или же он стал собственником в результате приватизации.

Купить на рынке недвижимости квартиру на себя и от своего имени ребенок не может. Стать сособственником при покупке жилья, например по ипотеке, тоже. Если семья купила новую квартиру, ребенок в ней регистрируется, но собственником становится только в том случае, если родители отдельным договором дарят ему долю или всю квартиру или оставляют ее в наследство.

Приватизация

Не путайте «собственность» и приватизацию. Если ребенок прописан в квартире, это еще не значит, что он ее собственник. По закону в приватизации муниципального жилья участвуют все зарегистрированные на этой площади, при этом доли во владении жильем распределяются поровну между всеми проживающими в квартире.

Если в квартире зарегистрированы отец, мать и ребенок, им полагается по 1/3. Взрослые могут отказаться от приватизации в пользу ребенка, увеличив таким образом его долю. Например, если отец отказывается от права приватизации, ребенку и матери достается по 1/2.

Ребенок от права приватизации отказаться не может, даже если искренне хочет: за этим зорко следят органы опеки и попечительства, начать процедуру приватизации без их «отмашки» не получится.

Зачем родителям увеличивать долю ребенка в квартире? Или вообще полностью переводить жилье в собственность ребенка? Одна из причин: закон жестко ограничивает возможность отчуждения жилья у несовершеннолетнего. Это значит, что получить имущество в собственность ребенку довольно просто, а вот лишить его этой собственности практически невозможно.

Такую квартиру нельзя ни опечатать, ни описать, ни наложить на нее взыскание. Однако сложностей с ребенком-собственником возникает не меньше. Усыновленные дети с точки зрения «равнозначны» родным, у них те же права.Часто родители пытаются ограничить права ребенка при приватизации. Например, им нужно продать квартиру.

Для этой цели ребенка регистрируют в другой квартире, а эту приватизируют без его участия. Так проще продать жилье: многие покупатели не идут на сделку, если среди собственников квартиры значится несовершеннолетний ребенок. Теоретически он может оспорить сделку купли-продажи, когда вырастет.

Если вы решитесь на такую «махинацию», имейте в виду, что в законе прописано: при приватизации жилья учитывается не только то, где ребенок зарегистрирован, но и где он фактически проживает. Если ребенка перед приватизацией вы выписали «технически», а он продолжает жить в этой квартире, ваше решение исключить ребенка из приватизации может быть оспорено.

Конечно, органы опеки не в состоянии контролировать регистрацию абсолютно всех детей &”151; они следят в основном за неблагополучными семьями. Но если ваша тайная тропа, по которой вы обошли закон, будет обнаружена, сделку купли-продажи квартиры могут признать недействительной. По словам экспертов, сегодня судебная практика по подобным делам обширна и неоднозначна.

Решения суда бывают диаметрально противоположными.Взглянем на эту ситуацию с точки зрения потенциального покупателя квартиры. Сразу становится ясно, зачем риэлторы требуют архивную выписку из домовой книги &”151; так проверяют, кто был прописан за несколько лет до приватизации и во время нее. Это важно: в начале 90-х гг. было разрешено не включать в приватизацию детей.

Дети выросли, и сегодня в судах множество исков от бывших несовершеннолетних, которые теперь претендуют на часть жилья. Риэлторы не дают однозначных рекомендаций &”151; бежать подальше от продавца с такой приватизационной историей или решиться на сделку.Есть способы обезопасить покупателя от возможных претензий со стороны продавца.

Если на момент сделки ущемленный в правах достиг совершеннолетия, он должен написать специальную бумагу, в которой указано: он знает, что собственниками стали родители, знает о продаже, в настоящий момент собственностью наделен и проживает отдельно. Если же он проживает совместно с родителями, нужно указать, что получает иной объект собственности. Ребенок еще несовершеннолетний? Сделка рискованна: расписок от детей закон не принимает, поэтому нельзя исключить ситуации, когда, повзрослев, уже совершеннолетний опротестует сделку и подаст в суд.Отметим, что ребенок имеет право участвовать в бесплатной приватизации один раз до своего несовершеннолетия и один раз после.

Дарение

Прилетел вдруг волшебник в голубом вертолете, оставил в подарок 500 эскимо. Ну или жилплощадь. Собственность ребенок может получить в дар от любого человека &”151; родственника или постороннего. Принимают дар родители на имя ребенка.

Особое распоряжение органов опеки и попечительства не требуется, если только ребенку (он сирота) не нужно назначить законных представителей.Отказаться от дара нельзя, это ущемление прав несовершеннолетнего. Даритель, если ему отказали, может обратиться в органы опеки и попечительства с жалобой, и она будет удовлетворена.

Если потребуется, в судебном порядке.Подарки &”151; это, конечно, приятно. Но благими намерениями, как известно…

Что, если даритель не учел, что за его роскошный подарок вам придется заплатить немалую пошлину государству? Налог на дарение ребенок обязан уплатить &”151; в том случае, если даритель не приходится ему близким родственником (мамой, папой, сестрой, братом, бабушкой или дедушкой).

Если благодетель не близкий родственник или вовсе не родственник, налог придется вернуть в казну страны. Естественно, неработающий ребенок из своих карманных денег платить не будет, за него расплачиваются родители или опекуны. Если внести налог разово родительский доход не позволяет, пошлину делят на части и выплату растягивают во времени.

Наследство

Несовершеннолетний ребенок &”151; наследник первой очереди за своими отцом и матерью. Это значит, что в случае смерти одного из родителей ребенку в обязательном порядке полагается доля в наследстве и отказаться от нее он (или его законный представитель) не имеет права.

Родители, в свою очередь, не могут ущемить права несовершеннолетнего ребенка: какое бы завещание они ни составили, ребенок имеет право на наследство.Налог на наследование составляет 0,3%, но не больше 100 000 руб., если завещатель приходится ребенку близким родственником.

Выплаты берут на себя родители или опекуны.

Ребенок пользуется

Допустим, ребенок получил в наследство или по договору дарения квартиру. Стал ее полноправным собственником. Кто будет оплачивать коммунальные услуги, если ваш несовершеннолетний отпрыск не то что не работает &”151; еще даже не решил, кем будет, когда вырастет?Обязанность платить квартплату лежит на родителях ребенка-собственника.

Однако, если родители не оплачивают коммунальные платежи, это не значит, что ребенок возьмет на себя их долг, когда достигнет совершеннолетия, &”151; по закону он не обязан это делать. Все время, пока долг не оплачивается, на него начисляются пени. Выселить ребенка или лишить его собственности за неуплату невозможно. На собственность несовершеннолетнего нельзя наложить взыскание.

Достигнув совершеннолетия, ребенок начнет оплачивать коммунальные услуги сам.Дети-сироты освобождены от оплаты жилья и коммунальных услуг вообще &”151; независимо от того, являются ли они нанимателями жилья по договору социального найма или собственниками. Чтобы получить льготу, нужно принести в ЕРЦ справку о принадлежности к льготной категории граждан.

Выдается она органами опеки и попечительства либо руководством специализированного учреждения для детей-сирот. Если сирота обучается на дневном отделении колледжа или вуза, для освобождения от квартплаты нужно каждый год предоставлять справку из бухгалтерии образовательного учреждения.

Если ребенок остался сиротой и направлен органами опеки и попечительства в детский дом, с его собственностью ничего не случится. Коммунальные платежи не будут начисляться с момента смерти родителей.

Органы опеки издают распоряжение, которое подается главе администрации района (округа), тот в свою очередь издает постановление закрепить жилплощадь за несовершеннолетним; приостановить начисление коммунальных платежей. Постановление направляется директору детского дома, а копия &”151; в Единый расчетный центр.

У ребенка отчуждают

Вы с ребенком бесконечно друг другу доверяете и все решения принимаете вместе? У вас даже мысли такой нет &”151; в чем-то его обделить? Смиритесь, каждое действие с собственностью вашего ребенка придется сверять с органами опеки и поручительства.

Возьмем такую ситуацию: ваш любимый калифорнийский дядюшка подарил своему внучатому племяннику квартиру, теперь она значится в собственности вашего ребенка и вы в ней всей семьей дружно живете.

Квартира была хороша какое-то время, но потом стала маловата, у вас появились деньги, на рынке недвижимости стагнация &”151; словом, все обстоятельства в пользу того, чтобы приобрести квартиру побольше.

Не получив добро от органов опеки, продать квартиру будет не то чтобы сложно &”151; незаконно! Однако органы опеки редко отказывают в разрешении &”151; достаточно доказать, что новая квартира будет не меньше старой. Например, принести план новой квартиры и расписку от продавца (разумеется, для этого нужно эту квартиру предварительно найти и внести за нее аванс).

Основные сложности возникают тогда, когда вы хотите не улучшить, а ухудшить жилищные условия. Продать имеющуюся квартиру и купить меньшую (причины могут быть разные: самая простая &”151; вам нужны деньги). В этом случае надо увеличивать долю ребенка в новом жилье.

Если он владел третью в большой квартире, придется выделить ему половину в маленькой &”151; чтобы количество метров не изменилось. В противном случае проблем с органами опеки, а значит, и с заключением сделки, не избежать. Уменьшение метража в доле ребенка допускается, только если несовершеннолетний переезжает из коммуналки в отдельное жилье.

Учтите, аргумент «деньги нужны» в качестве объяснения, почему вы меняете квартиру на меньшую, на органы опеки не действует. И даже если у ребенка в собственности не одна квартира или доли в разных квартирах, уменьшить долю в этой конкретной жилплощади вам не позволят.Сам ребенок тоже не свободен в своем праве распоряжаться жильем.

Даже если он не против переехать в более тесную квартирку и «завладеть» меньшей долей, ему наверняка откажут. Правда, закон разрешает несовершеннолетним дарить свою собственность &”151; это право есть у тех, кто достиг 14-летнего возраста.

Дарение недвижимости, которая находится в собственности 14-18-летнего ребенка, возможно на следующих условиях:Родители или опекуны не против. Имеется письменное согласие. Дарение законно, даже если письменное разрешение родителей получено после заключения договора.Органы опеки и поручительства тоже не против, получено разрешение.

Недвижимость не переходит близким родственникам дарителя. То есть несовершеннолетний ребенок не может подарить свою собственность родителям, опекунам/попечителям, супругам родителей или опекунов и их близким родственникам (то есть тетям и дядям тоже нельзя). Этот пункт дополнительно усложняет задачку. Грубо говоря, избавиться от собственности несовершеннолетнему становится еще труднее. Логика законодателя понятна: он стремится защитить ребенка от недобросовестных родителей и попечителей. Однако те же законы иногда становятся настоящей проблемой для любящих и ответственных родителей.

Ипотека в пеленках
Если одной из долей в квартире владеет ребенок, под такое жилье довольно сложно оформить ипотеку. Банки идут на такую сделку неохотно: если родители перестанут платить по кредиту, банк не сможет отобрать квартиру.

Стандартная ситуация: родители с ребенком в равных долях владеют однокомнатной квартирой. Взять кредит на улучшение жилищных условий (то есть продать эту квартиру, занять денег у банка и купить большую) будет проблематично.

Сделать ребенка сособственником новой, купленной по ипотеке, квартиры нельзя.

Значит, кроме покупки новой квартиры придется найти долю в любой другой недвижимости, чтобы компенсировать ребенку его потери при продаже (как вариант &”151; бабушка или, например, старший брат могут подарить долю ребенку в своей квартире).

О детях-несобственниках

Право собственности по закону важнее регистрацииЕсли ребенок не является собственником, а просто «прописан» в квартире, разрешение органов опеки на продажу жилья не нужно &”151; за исключением тех случаев, когда в квартире прописан сирота, который находится под опекой.

Отчуждение квартиры (продажа, обмен, залог), где зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, возможно &”151; на таких условиях проходит до 80% всех совершаемых сегодня сделок.

Журнал «Личный Бюджет»

Источник: //kazned.ru/article/801

Судебное дело
Добавить комментарий