Что делать, если застройщик не ставит дом на кадастровый учет?

Практикум: какие проблемы несёт дольщикам кадастровый учёт и что с ними делать?

Что делать, если застройщик не ставит дом на кадастровый учет?

  • Реестр — тебе товарищ
  • Инженеры ошибок

Мало кто из дольщиков задумывается о том, что документ о вводе дома в эксплуатацию — это еще не конец, точнее — еще не начало новой счастливой жизни, с крышей над головой.

Дольщику придется столкнуться не только с процессом приемки квартиры, налаживанием отношений с управляющей компанией, но и с другими непредвиденными проблемами, например, с постановкой квартиры на кадастровый учет, без чего невозможно получить право собственности на недвижимость.

Реестр — тебе товарищ

Росреестр на наш запрос ответил, что дом на кадастровый учет должен ставить застройщик.

Хотя в интернете рассказывают о ситуациях, когда новоселами удавалось поставить свою квартиру на кадастровый учет самостоятельно, в том числе и через суд, но речь обычно идет о «старых» домах, построенных несколько лет назад. Процесс этот небыстрый и не факт, что Росреестр согласится с такой самодеятельностью.

Росреестр разъясняет:

С 2017 года в новом законе о регистрации недвижимости предусмотрена обязанность органов государственной власти, местного самоуправления, уполномоченных на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию).

Квартиры от застройщиков с акциями

(То есть Госстройнадзор получает все документы, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию и постановки его на кадастровый учет. – прим. ред.)

Росреестр в течение пяти рабочих дней с даты поступления заявления вносит сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) обо всех расположенных в многоквартирном доме помещениях (в том числе составляющих общее имущество в многоквартирном доме, а также помещений вспомогательного использования), включая сведения о местоположении в здании и площади таких помещений, а также машино-мест. Если к техплану имеются замечания, то процедура кадастрового учета приостанавливается до устранения причин приостановления, но не более чем на три месяца.

Для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства необходимы:

Заявление – представляется в офисы МФЦ или Росреестра;

Подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю;

Передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства;

Оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома дольщику представлять не нужно. При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Нередки случаи, когда ответственным застройщикам не везет и они попадают в кадастровый капкан.

Причина кроется не только в нерадивости строителей и компаний, которые готовят документы, но и в несовершенстве законодательства, которое постоянно меняется, в неспособности Росреестра эффективно выполнять свои функции, объем которых, скажем честно, громадный.

К примеру, в середине прошлого года вступили в силу новые «Требования к определению площади здания, сооружения и помещения». И несмотря на то, что Госстройнадзор и Росреестр активно предупреждали застройщиков об изменениях, некоторые так и не успели адаптировать свою документацию, что привело к отказам в постановке на учет Росреестром.

Вот, к примеру, в конце прошлого года один из крупнейших петербургских застройщиков не смог поставить на кадастровый учет несколько корпусов в своих проектах, сданных в эксплуатацию во Всеволожском районе Ленобласти. Причина — ошибки в технической документации, предоставленной в Росреестр.

Еще один пример. Компания Normann получила разрешение на ввод эксплуатацию первой очереди ЖК «Десяткино», которое спустя пару недель было отозвано.

Власти Ленобласти неоднозначно намекали, что произошло это из-за того, что компания отказалась принимать участие в строительстве социнфраструктуры, но такое нежелание не могло стать законным поводом для отзыва разрешения на ввод в эксплуатацию. После проверки документов оказалось, что Normann пытался сдать объект, площадь которого почти на 15 тыс. кв.

м меньше заявленной. В компании уверяли, что 22% дома выпали из оборота из-за разных методик подсчета, которыми оперируют проектировщики и кадастровые инженеры. Недостача набегает из-за внутренних стен, перегородок, лестничных маршей и прочего, которые не учитываются при замерах готовых домов.

Кроме того, в чертежах градплана участка обнаружились исправления, которые сделал главный архитектор Муринского СП, на что он имел права. Позже все эти «технические ошибки» были исправлены — и застройщик согласился вкладывать средства в социнфраструктуру, получив долгожданный документ на ввод в эксплуатацию.

Инженеры ошибок

О том, что сама система постановки на кадастровый учет пока что функционирует со скрипом, и о масштабах проблемы свидетельствует такой факт.

В третьем квартале этого года ошибки при подготовке межевых и технических планов, а также в актах обследования объектов недвижимости допустили 606 из 1 238 работающих в Москве (то есть каждый второй, по Петербургу таких сведений нет) кадастровых инженеров. В общей сложности за три месяца ими было допущено 1 697 ошибок.

При этом технические ошибки – описки, опечатки, противоречивые сведения – выявлены лишь в 15% случаев (254 приостановленных заявления за три месяц).

Основная доля причин для принятия регистратором отрицательного решения (1 443 приостановления или 85%) была вызвана наличием ошибок в части площади, протяженности, наименования и назначения, адреса, вида объекта недвижимости, кадастровых номеров, кадастрового квартала, категории земель, координатного описания и местоположения границ земельных участков. Об этом откровенно сообщает Росреестр на своем сайте.

В результате страдают обе стороны — и застройщик, которому приходится вновь и вновь подавать документы в Росреестр, и дольщик, который никак не может стать собственником квартиры, спокойно жить в ней, перепродать или сделать перепланировку. К сожалению, новоселу ничего не остается делать по современному законодательству, как ждать, пока застройщик исправит ошибки и не поставит дом на кадастровый учет.

Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»: В законе нет строгого предписания, что застройщик должен ставить дома на кадастровый учет. Девелоперы в России по схеме постановки недвижимости на учет делятся на три типа.

К первому относятся те, кто из-за «необязательности» затягивает процесс, долго собирает документы и неохотно идет на эту «бюрократическую волокиту». Ко второму типу относятся застройщики, которые ставят дома на учет в строго определенные сроки за отдельную плату.

И третий тип, к которому относится строительная компания «Ойкумена», – это те девелоперы, которые обещают своим дольщикам поставить дома на учет в строго определенный срок и делают это безвозмездно.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: Не всегда задержка постановки дома на кадастровый учет происходит по вине застройщика. Все мы помним те времена, когда из-за внутренних проблем монополистов затягивался процесс оформления документов.

Иногда чиновники не могут поставить дом на учет из-за очередных поправок. Правила меняются, и не все структуры успевают к ним подстроиться. В таком случае страдает и дольщик, и застройщик.

Дольщик — потому что не может заселиться в готовый дом, а застройщик — потому что рискует своей репутацией.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/court/praktikum-kakie-problemy-neset-dolshchikam-kadastrovyy-uchet-i-chto-s-nimi-delat/

Дом построен! Постановка на кадастровый учет

Что делать, если застройщик не ставит дом на кадастровый учет?

Каждый девелопер после окончания строительства сталкивается с необходимостью постановки новостройки на кадастровый учет. Подробно о данной процедуре и трудностях, с которыми приходится сталкиваться застройщикам, мы совместно с нашими экспертами и поговорим сегодня.

В первую очередь разберемся с понятиями и ответим вопросы: что же такое государственный кадастровый учет (ГКУ) и зачем он нужен.

Итак, после того как стройка подошла к концу и новый дом введен в эксплуатацию, нужно его зарегистрировать и внести данные в государственный кадастр недвижимости, где новостройке будет присвоен уникальный номер, который записывается в базу данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). После чего государство юридически признает новый объект с зафиксированными границами и определенной площадью.

Процедура ГКУ является обязательной и дает застройщику возможность зарегистрировать свои права на построенную недвижимость, стать ее полноправным владельцем и осуществлять с ней любые сделки, в частности, он получает возможность продавать квартиры новым жильцам. 

Прежде чем поставить возведенный дом на учет, девелоперу необходимо получить разрешение на ввод его в эксплуатацию. Оно, в свою очередь, оформляется только по завершению всех строительных работ и подтверждения соответствия параметров объекта, заявленных в проектной документации, реальной картине.

В теории постановка на кадастровый учет выглядит очень просто, отмечает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». После ввода дома в эксплуатацию застройщик приглашает кадастрового инженера, который делает обмеры каждого помещения, устанавливает общую площадь здания, а также жилую и нежилую площадь помещений.

На основании собственных замеров он составляет технический план и записывает его на диск со своей электронной подписью. Затем информация подается в государственный реестр недвижимости (Росреестр) и остается ждать, когда новый объект будет поставлен на учет.

Причем Росреестр объединил работу ранее двух взаимосвязанных, но отдельных структур – Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Проблема в том, что из-за наличия фактически двух дублирующих друг друга структур, информация о кадастре задваивалась, что часто приводило к неразберихе и усложнению процедуры постановки на учет. После выполнения всех необходимых процедур застройщику выдается паспорт, который содержит полную и подробную информацию о новом доме.

В процессе постановки нового объекта на кадастровый учет Олег Куринной, заместитель генерального директора по девелопменту «МД Групп» выделяет два этапа: работа кадастрового инженера и присвоение номера в государственных органах. Первую часть работы, в которую включены обмеры помещений, геодезическая съемка, прорисовка планов этажей и подготовка технического плана для дома на 100-150 квартир опытная компания обычно выполняет за месяц-полтора.  

На втором этапе после проверки техплана государственный регистратор в Росреестре принимает решение ставить новый объект на ГКУ или нет. Однако, перед тем как технический план попадет в Росреестр застройщик направляет его в орган, осуществляющий ввод объекта в эксплуатацию.

В Москве эту функцию осуществляет Мосгосстройнадзор, который изучает техплан и дает разрешение на ввод. Далее документы попадают в Росреестр, где их должны рассмотреть в течение нескольких дней и вынести решение о проведении или приостановке кадастрового учета. При положительном решении зданию присваивается номер и выдается паспорт.

В противном случае технический план должен быть доработан кадастровым инженером.

На сегодняшний день функцию проверки планов передали от специалистов кадастровой палаты юристам-регистраторам в Росреестр. По словам Олега Куринного, это отрицательно сказывается на работе, так как некоторые регистраторы пока не вполне разобрались с техническими тонкостями и приостанавливают заявления по необоснованным причинам. 

В связи с последними изменениями, внесенными в актуальное законодательство, срок рассмотрения документов при постановке на ГКУ не должен превышать 10 дней, поясняет Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок TEKTA GROUP. Несущественно увеличивается время при работе с МФЦ – всего на 2 дня. Несмотря на это, в связи с большим количеством заявок девелоперы постоянно сталкиваются с задержками и увеличением срока рассмотрения документов.

Александр Зубец сообщает, что в районе Новые Ватутинки на постановку корпуса на кадастровый учет уходит в среднем три месяца. Самый большой срок, который был зафиксирован – восемь месяцев.

По его же словам, с 1 января 2017 года в столице в постановке на ГКУ начал принимать участие Мосстройнадзор, который стал связующим звеном между девелопером и Росреестром, после чего застройщики потеряли право напрямую общаться с ЕГРН, что сильно усложнило работу.

В общем и целом главное препятствие на пути постановки на учет – это бюрократические проволочки, с которым сталкивается, наверное, каждый девелопер.

Некоторых дольщиков волнует вопрос, нужно ли, после того как дом построен и квартиры переданы в их пользование, ставить на учет придомовую территорию или это забота застройщика.

Под придомовой территорией в данном случае понимается участок, который относится к новостройке со всеми объектами благоустройства – стоянками, пешеходными дорожками, детскими и физкультурыми площадками и т.д.

По словам Олега Куринного, необходимости новоселам заниматься подобной процедурой нет, потому что кадастровый номер присваивается участку при получении разрешения на строительство. Это касается территорий, сформированных после 2005 года, именно тогда начал действовать Жилищный кодекс РФ.

Таким образом, по закону территория, расположенная под домом становится общей собственностью новых жильцов автоматически и бесплатно. Никакие документы, подтверждающие это, не требуются.

В том случае, когда придомовой участок был сформирован до начала действия кодекса, есть смысл ставить его на ГКУ, если в дальнейшем планируется оформление его в собственность. Александр Зубец считает, что данный вопрос стал особенно актуален с начала действия программы сноса пятиэтажек.

Ведь собственники «хрущевок» при расселении имеют право выбрать денежную компенсацию, которая учитывает не только рыночную стоимость квартиры, но и долю в праве на земельный участок придомовой территории (только в том случае, когда она оформлена в собственность).

Поэтому, если вас как-то касается данный вопрос, то лучше не затягивать с постановкой объекта на учет. Тем более, что сделать это достаточно просто: после положительного решения на общем собрании владельцев жилья, необходимо подать заявление на ГКУ.

Далее органы власти сформируют земельный участок и поставят его на государственный учет.  

С начала года вместо устаревшего закона от 1997 года вступил в силу Федеральный закон от 2015 года (№ 218), в который вошел ряд существенных изменений.

Важным нововведением стала возможность единовременно поставить новостройку на учет и оформить госрегистрацию права собственности. Благодаря сведению этих процедур в одну стало проще оформлять документы, сократились и временные затраты.

Таким образом, владелец получает выписку из единого реестра недвижимости и подтверждение прав собственности единовременно. 

Как самостоятельный вид имущества, наконец, признали машиноместа, которые по новому закону также должны учитываться в кадастре и регистрироваться. Это облегчит процедуру купли-продажи, в которой до настоящего времени отсутствовали законные основания.

Также теперь разрешено подавать документы и заявления, не привязываясь к территориальному местонахождению новостройки. Другими словами, девелопер может обратиться в то отделение Росреестра или МФЦ, в которое ему наиболее удобно.

Изменения коснулись и сроков постановки нового дома на учет, что должно существенно облегчить жизнь как гражданам, так и застройщикам. Кроме того, Росреестр и госрегистратор несет  персональную ответственность за свои действия или бездействие при проведении кадастрового учета. 

Самое главное изменение, которое должно было вступить в силу с 1 января 2017 года – это возможность одновременной подачи заявки на ввод в эксплуатацию и постановки на ГКУ, считает Александр Зубец. Это должно значительно ускорить процедуру получения кадастрового паспорта, поскольку теперь необязательно дожидаться сдачи дома.

Однако, к сожалению, пока все данные новшества действуют только в теории. Дело в том, что нельзя в один момент кардинальным образом изменить всю систему получения кадастрового номера и паспорта. Сейчас активно идет переходный период по налаживанию новой схемы взаимодействия через Мосстройнадзор.

Несмотря на то что прошло уже полгода с момента вступления в силу поправок, девелоперы фактически вынуждены жить по старым правилам, ожидая, когда все заработает в штатном режиме и без накладок.

Вероятнее всего, застройщики действительно смогут ставить дом на кадастр быстро и без прохождения многочисленных бюрократических процедур только к концу 2017 года. 

Специально для портала “Все Новостройки

Источник: https://vsenovostroyki.ru/expert/12386/

Ставить новостройку на учет должны органы власти

Что делать, если застройщик не ставит дом на кадастровый учет?

Исходные данные: куплена квартира в новостройке на этапе строительства. Дом достроен и введен в эксплуатацию. Получены акты приема-передачи квартиры.

Проблема: застройщик не ставит дом на кадастровый учет — соответственно, дольщики не могут получить право собственности. Рычагов воздействия на застройщика практически нет, перспективы постановки дома на кадастровый учет очень туманны.

Вопрос: можно ли в данной ситуации получить право собственности в судебном порядке? Есть ли какие-то альтернативные пути, чтобы решить проблему минуя застройщика?

Заранее большое спасибо за обратную связь.

С уважением,
Михаил

С 1 января 2017 года постановка новостройки на кадастровый учет — это вообще не обязанность застройщика.

Ставить на учет новостройку целиком, вместе со всеми квартирами, должен орган государственной или муниципальной исполнительной власти, ответственный за выдачу разрешения на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Застройщик вправе сделать это сам, только если те, кто должен был это сделать, ничего не сделали. Но застройщик не обязан.

Поэтому требовать постановки дома на кадастровый учет нужно вовсе не у застройщика, а у органов власти.

Делать это можно разными способами.

Начните с письма. Напишите письмо на имя того чиновника, который подписал разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. В письме укажите всю свою контактную информацию: ФИО, телефон для связи, почту.

Объясните ситуацию своими словами, укажите адрес проблемного дома и номер свидетельства на ввод в эксплуатацию, сошлитесь на пункт 1 статьи 19 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», по которому именно адресат вашего письма должен заниматься постановкой дома на кадастровый учет.

Потребуйте незамедлительно поставить дом на кадастровый учет. Укажите, что за бездействие по пункту 4 этой же статьи закона предусмотрена ответственность.

Письмо отнесите лично в канцелярию: там вы получите входящий номер и подпись ответственного лица. Еще можно отправить заказным ценным письмом с описью вложения.

Если чиновники напишут вам, что не могут подать заявление об учете дома, потому что не хватает документов — например, технического паспорта или межевого плана, — то у вас есть два варианта дальнейших действий.

Можно пожаловаться в прокуратуру на бездействие чиновников и на нарушение закона при вводе дома в эксплуатацию. Заодно можно пожаловаться и на застройщика, если он не представил нужные документы, но это только если его фирма еще жива и не ликвидирована.

Форма обращения в прокуратуру такая же, как и к чиновникам, только дополнительно в жалобе с описанием ситуации рекомендую указать, что к чиновникам вы уже обращались. Напишите входящий номер вашего обращения и приложите копию письма.

Добавьте, что произошло с прошлым обращением: что ответа вы так и не получили или что никаких действий чиновники не предпринимали.

В конце можно добавить фразу: «Прошу принять меры прокурорского реагирования» — это официальная формулировка для такой жалобы.

Срок ответа на запрос в прокуратуру — также 30 дней.

Можно попробовать написать через электронную приемную — обычно она есть на сайтах региональных прокуратур. Но тогда сотрудники приемной будут довольно долго передавать обращение в прокуратуру по вашему месту жительства, да и приложить документы там проблематично. Лучше отнести лично.

Если каким-то образом получилось, что застройщик дом сдал, нужные документы для постановки на кадастровый учет органам исполнительной власти не предоставил, сам исчез, а чиновники разводят руками, — остается два варианта: самим собрать недостающие документы или добиваться решения вопроса через суд.

Если какого-то документа нет, можно сделать его самостоятельно. Придется собрать жильцов, провести общее собрание, принять решение о подготовке недостающих документов. Скорее всего, нужен или технический паспорт, или межевой план.

Для межевания земельного участка и уточнения границ понадобится заявление одного из собственников. Нужно будет обратиться в специальные организации, занимающиеся межеванием земельных участков. Цены зависят от региона. Вряд ли межевой план дома будет стоить меньше 30 тысяч рублей. Если разделить стоимость на всех жильцов дома, то это не так много.

Вы можете заказать все эти документы и передать их городским властям для проведения кадастрового учета. Самостоятельно обратиться за проведением кадастрового учета жилого дома вы не сможете, потому что вы еще не получили право собственности.

В теории потом эти расходы можно попробовать взыскать в судебном порядке у органов исполнительной власти, выдавших разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома без положенных документов. Но практики по этому вопросу пока нет. Если вам удастся такое провернуть, напишите нам.

В судебном порядке требовать поставить квартиру на кадастровый учет — отдельно от дома — нельзя. Суд такое решение вынести не может, потому что решение суда не может подменять собой юридически значимые документы. Для учета квартиры нужны учет дома и технический план. Решение суда технический план не заменит.

Но в суде можно требовать от органов власти исполнения своих обязанностей по постановке дома на учет.

Решение суда зависит от конкретной ситуации: в каком статусе застройщик, по каким причинам власти не ставят дом на учет и так далее.

Чтобы обратиться в суд, понадобится юрист, который на таких делах специализируется. Таких дел мало, в судебной практике я не смог найти ни одного решения по схожей ситуации для новостройки.

Иногда можно встретить мнение, что если договор долевого участия подписан до 1 января 2017 года и в договоре указано, что застройщик обязуется своими силами поставить дом на кадастровый учет и изготовить кадастровые паспорта на квартиры, тогда можно попробовать в судебном порядке принудить его к исполнению договора. Закон в этом случае не должен иметь обратной силы. Но я сомневаюсь в перспективах такого иска. И даже если суд примет вашу сторону, не факт, что его решение будет исполнено.

Для суда, конечно, стоит привлечь профессионального юриста. Для переписки на первой стадии переговоров и для жалобы в прокуратуру можно обойтись собственными силами.

Если у вас есть вопрос об инвестициях, личных финансах или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/kto-stavit-dom-na-uchet/

Как быстро после сдачи новостройки в ней можно прописаться?

Что делать, если застройщик не ставит дом на кадастровый учет?

Для того чтобы Вы могли прописаться в квартире в новостройке, она должна быть оформлена в собственность. А для этого новостройка должна стоять на кадастровом учете.

Это означает, что назвать точный срок, в течение которого после подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке в ней можно прописаться, нельзя.

Поскольку между подписанием акта приема-передачи квартиры и постановкой дома на кадастровый учет может пройти неопределенное время. Таким образом, процедура получения прописки в квартире в новостройке поэтапно выглядит следующим образом.

Как подготовиться к приемке квартиры

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Первый этап. Вы подписываете акт приема-передачи квартиры и получаете ключи. То есть в присутствии представителя компании — застройщика — Вы проверяете работу водопровода, отопительной системы, электричество, оцениваете качество отделочных работ.

Если у Вас нет замечаний к состоянию квартиры, Вы подписываете акт приема-передачи.

Если у Вас есть замечания, то Вы вправе их прописать в акте либо отказаться от его подписания и направить мотивированную претензию в адрес компании-застройщика об устранении всех выявленных неисправностей и недочетов.

Второй этап. Оформление права собственности на квартиру и получение прописки. Вы покупаете квартиру в новостройке по договору купли-продажи.

На момент подписания акта приема-передачи квартиры дом поставлен на кадастровый учет. В этом случае документы сразу передаются в Росреестр на оформление права собственности на квартиру.

Соответственно, после регистрации права собственности Вы сразу можете прописаться в квартире. Но возможна и другая ситуация.

Вы являетесь участником долевого строительства и подписываете акт приема-передачи квартиры в доме, который не стоит на кадастровом учете.

Или Вы покупаете квартиру по предварительному договору купли-продажи, подписываете акт приема-передачи квартиры и получаете ключи. Но дом также не стоит на кадастровом учете.

В этом случае оформить право собственности на квартиру Вы сможете только после постановки дома на кадастровый учет. И только после оформления права собственности Вы сможете прописаться в квартире в новостройке.

Практика показывает, что в настоящее время срок постановки дома на кадастровый учет после ввода его в эксплуатацию составляет от шести до восьми месяцев.

То есть в течение этого срока компания-застройщик решает все формальные вопросы, обеспечивает бесперебойное функционирование инженерного оборудования, осуществляет расчеты по своим обязательствам. По истечении этого времени дом ставится на кадастровый учет.

Граждане вправе оформить право собственности на квартиры и прописаться в них. Но может возникнуть и иная ситуация. Компания-застройщик не ставит дом на кадастровый учет. Например, является банкротом.

В этом случае Вы можете через суд зарегистрировать право собственности на квартиру и впоследствии прописаться в ней. Но это достаточно длительная процедура, которая, как правило, продолжается около одного года.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

С какого момента нужно платить налог на недвижимость?

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Однозначно ответить, сколько времени пройдет между подписанием АПП и получением штампа в паспорте о регистрации по месту жительства, невозможно. Потому что есть «вилка» — непостоянные временные промежутки между несколькими этапами, следующими за подписанием акта. Чтобы понять, сколько времени придется ждать прописки, надо разобрать все этапы между АПП и регистрацией.

После ввода в эксплуатацию дом должен быть поставлен на кадастровый учет. Подписать акт приема-передачи Вы уже можете, а оформить право собственности еще нет. Постановка на кадастровый учет по закону может длиться до шести месяцев.

После этого владельцы квартир в доме могут приступать к оформлению прав собственности на них. Этот этап займет от трех рабочих дней до двух недель. Далее регистрация по месту жительства, как правило, десять дней.

В промежутках в индивидуальном порядке может потребоваться какое-то время на сбор документов.

Отвечает коммерческий директор «РосЕвроСити» Михаил Тонков:

Рассказываю, как это работает на практике исключительно в Московской области. Допустим, Вы подписали акт на следующий день после получения застройщиком акта ввода на объект.

Одновременно с выдачей акта ввода Минстрой Московской области передает сведения для постановки дома (и квартир в нем) на кадастровый учет в Регпалату. Если проект строительства полностью соответствует тому, что построено, постановка на кадастр занимает одну неделю.

Если регистратор найдет несоответствия, нужно будет вносить изменения в документы, что может продлить этот этап на срок до месяца.

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Если застройщик опытный (мы всегда заранее об этом заботимся), к этому времени должно быть уже готово постановление местной администрации о присвоении адреса (иначе у Вашего дома еще долго будет строительный адрес). Дальше Вы самостоятельно или при помощи застройщика с ДДУ отправляетесь в Регпалату для постановки на учет своей квартиры. Это еще неделя.

Таким образом, при условии, что все будет проходить гладко, процесс может занять до трех недель. Если сделка ипотечная, Вам нужно будет еще заказать отчет об оценке и закладную от банка, это еще дней 10 максимум. В общем, даже при самом худшем сценарии через три месяца после получения квартиры Вы должны уже прописаться.

Отвечает директор по продажам RDI Валерий Кузнецов:

Прописаться человек сможет только после постановки дома на кадастровый учет. Этот процесс растягивается от одного-двух месяцев до двух лет, но, как правило, в течение полугода вопрос решается. Соответственно, дом ставят на кадастровый учет, люди оформляют квартиру в собственность и прописываются. До этого времени они могут зарегистрироваться временно.

После того, как застройщик получит разрешающие документы на ввод в эксплуатацию, передаст объект управляющей компании, начинается работа с участниками долевого строительства — это просмотр квартиры будущими хозяевами и двустороннее подписание акта приемки-передачи.

Параллельно с этим застройщик начинает процедуру постановки дома на кадастровый учет. Сроки постановки на кадастр у всех компаний разные и зависят от многих факторов и требований Росреестра. Некоторым компаниям удается получить документы в течение 1–2 месяцев, у других работа растягивается на один-два года.

На все это время жители могут оформить временную регистрацию.

После постановки дома на кадастровый учет жители могут получить постоянную регистрацию. Для этого им необходимо обратиться к застройщику и предоставить необходимые документы, регламентированные компанией и исполнительными органами.

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Прописаться в квартире, переданной по договору ДДУ, возможно сразу после ее регистрации в Росреестре. Поэтому сначала необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на объект недвижимости. При этом к нему следует приложить ряд документов:

  • паспорт дольщика (свидетельство о рождении ребенка, если квартира оформляется на него);
  • договор долевого участия в строительстве;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, где располагается квартира;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • другие документы, которые требуются в зависимости от ситуации.

После регистрации права собственности на квартиру можно осуществить прописку в ней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Как проверить отопление, принимая квартиру в новостройке летом?

Должен ли я платить за капремонт, если новостройка еще на гарантии?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_bystro_posle_sdachi_novostroyki_v_ney_mozhno_propisatsya/7922

Почему застройщик не ставит дом на кадастровый учет?

Что делать, если застройщик не ставит дом на кадастровый учет?

Cерии перепланировки домов

Способы оплаты:

Ежедневно в судебные органы обращается большое количество людей, принимающих участие в долевом строительстве. Они приходят с жалобами на организаторов стройки, суть которых состоит в том, что организация-застройщик не ставит дом или квартиру на кадастровый учет.

Специалисты объясняют это отсутствием возможности получить регистрационный номер без наличия документов, изготовление которых требует денежных расходов.

Непредусмотренные траты денег не представляют интереса организациям-застройщикам, поэтому они не предпринимают никаких действий.

То, что строительная организация не спешит подавать документы на регистрацию в кадастровую палату, не позволяет владельцам жилья оформить собственнические права на жилплощадь, ведь для этого нужны данные из Росеестра.

При заключении контракта о строительстве существовали иные законы и процесс постановки жилья на учет происходила по-другому. Сейчас застройщики находятся в ожидании устранения недоработок в новых законах.

Тем более, за такое бездействие в законе не предусмотрено никакой ответственности.

Процесс получения кадастрового номера

Осенью 2013 года набрал законной силы новый алгоритм процедуры получения кадастрового номера на дом.

До этого постановка жилого дома или квартиры на кадастровый учет компанией-застройщиком – изначально кадастровая палата присваивала индивидуальный номер дому, после чего застройщику на руки выдавался техпаспорт объекта.

Второй этап процедуры состоял из получения индивидуального номера на само помещение в доме, благодаря которому можно было оформить собственность в Росреестре. Минусом такой постановки было то, что все вопросы по учету были возложены на плечи застройщиков, которые абсолютно не заинтересованы в этом.

На сегодняшний день оформление многоквартирного дома в кадастре подразумевает одновременное получение кадастровых номеров на жилые помещения в нем, то есть, все помещения автоматически получают индивидуальный номер и появляются в госкадастре недвижимости. Но при этом не учтены некоторые нюансы:

  • в Федеральном законе указывается, что компания-застройщик, получив допуск на ввод недавно построенного здания в эксплуатацию, в течение десяти дней должен передать его в Росреестр. Но ни не сказано слова о том, что застройщик обязан ставить построение на учет в госкадастре, то есть застройщик имеет выбор ставить или нет. Например, фирма-застройщик оформляет в кадастре само здание, а заниматься кадастровыми паспортами квартир должны были заниматься их покупатели. Некоторые дольщики обращались к юристам за личной консультацией с вопросом, почему застройщики не регистрируют дом и не ставят его на кадастровый учет. В основном решением данной проблемы является постановка на учет сразу квартиры, а затем самого дома;
  • Росреестр является крупнейшей государственной структурой, которая не может за один день перейти на новые правила. Ей требуется некоторое время, чтобы внести поправки во все документы и начать справляться с новой нагрузкой;
  • В перечне документов для кадастровой палаты входит техплан здания. Но в этом документе находится информация о самом здании, а не о квартирах в нем. Так как для получения индивидуального номера на квартиру нужны данные жилплощади, то кроме техплана на здание необходимо сдавать и техплан на помещение. Согласно закону № 221-ФЗ вместо техплана можно сдать допуск на ввод здания, но в нем нет данных о строении, которые могут определить недвижимость, как индивидуальную вещь.

Регистрация в госкадастре с помощью специальных компаний

Росреестр не обладает техническими возможностями обрабатывать огромное количество документов, которые подаются во многофункциональные центры. Кроме этого в данной госструктуре не хватает сотрудников.

Поэтому, на сегодняшний день появляются компании, которые предоставляют услуги регистрации любых объектов недвижимости во всех инстанциях.

Постановка на кадастровый учет квартиры в новостройке с помощью услуг такой компании происходит при наличии всех нужных бумаг.

Необходимые документы для постановки жилого дома на учет:

  • допуск на ввод дома в пользование;
  • технический план объекта;
  • ксерокопия документов, которые устанавливают права на квартиру;
  • заявление правообладателя или доверенность от него (в тех ситуациях, когда интересы владельца недвижимости представляет доверенное лицо).

Согласно действующему законодательству, срок постановки недавно построенного многоквартирного дома на кадастровый учет составляет восемнадцать календарных дней после принятия документов в обработку.

Если фирма с обязательствами застройщика не занимается оформлением кадастрового номера и передает покупателям незарегистрированные квартиры, дольщики получают в пользование жилье, в котором можно жить, но право собственности на него нельзя оформить.

В итоге получается, что оформление кадастрового паспорта на жилое помещение в новостройке не является обязанностью застройщика. То есть фактически он имеет право сделать это, но в большинстве случаев эта миссия ложится на плечи самих покупателей жилья.

Вид услугиСрокиЦены
Постановка на кадастровый учет10 рабочих днейот 15 000

Источник: https://kad-reg.ru/eto-interesno/122-pochemu-zastrojshchik-ne-stavit-dom-na-kadastrovyj-uchet.html

Что делать если застройщик новостройки в Раменском районе не ставит дом на кадастровый учет » Островцы

Что делать, если застройщик не ставит дом на кадастровый учет?

Новостройки в Раменском районе разные. В некоторых  дома не ставятся на учет. Что делать в  этом случае? Мы расскажем.

Довольно часто в суд поступают жалобы от дольщиков на организаторов строительства новостройки в Раменском районе . Суть исковых заявлений сводится к тому, что застройщик не ставит дом на кадастровый учет. Попробуем разобраться, есть ли выход из ситуации и как обезопасить себя от недобросовестных компаний.

Какие  объекты ставятся на кадастровый учет

На кадастровый учет ставится любой объект недвижимости, в том числе и новостройки в Раменском районе. Процесс заключается в полном описании квартиры, в т. ч. указывается ее месторасположение, технические характеристики и определяется стоимость.

Кадастровая стоимость  новостройки в Раменском районе   близка к рыночной и исходя из нее, с 2015 года рассчитывается размер налога на недвижимость.

Напомним, что основной закон №221-ФЗ, регулирующий процесс постановки на учет недвижимости, вступил в силу в 2007 году. В 2013 году в него были внесены изменения.

Кадастровый учет осуществляется Федеральными кадастровыми палатами Росреестра. По новым правилам при оформлении многоквартирного дома (это касается и   новостройки в Раменском районе)  одновременно регистрируются все помещения в нем.

К ним относятся квартиры и общее имущество жильцов. При обращении в Росреестр необходимо предъявить технический план здания.

Но фактически в документе указываются сведения, относящиеся только к самому зданию, но не к помещениям, расположенным в нем.

Получается замкнутый круг, т. к. для постановки на учет эта информация необходима. Застройщик, чтобы осуществить оформление, должен предоставить технический план не только на многоквартирный дом, но и на каждое его помещение, что затруднительно и финансово невыгодно. Поэтому многие компании тормозят процесс и всеми силами стараются оттянуть момент обращения в Росреестр.

Бездействие строительной компании ограничивает возможности жильцов относительно их квартир. Последствия могут быть самыми разными. Пожалуй, самое неприятное  заключается в невозможности оформить право собственности на недвижимость. Для регистрации требуются данные из Росреестра, а получить их владелец не может, т.

к. жилплощадь не поставлена на учет. Следовательно, собственник не может совершать с квартирой даже самые элементарные действия:•    Недвижимость не может быть продана, подарена, передана в наследство.•    На нее не оформляется страховка.•    Жилплощадь не может быть передана в залог банку при получении кредита.

Если застройщик не ставит на учет недвижимость, принадлежащую юридическому лицу, то и в этом случае последствия оказываются негативными для собственника:•    Объект нельзя оформить в качестве вклада в уставной капитал.•    Нельзя реализовать банкротство.

•    Не получится произвести переоценку фондов предприятия.

Как и где получить кадастровый номер?

Не всегда целесообразно ждать, когда строительная компания сама займется оформлением документов и поставит квартиру на учет. Тем более что с 2013 года в закон внесена поправка, в соответствии с которой жилые помещения могут регистрироваться отдельно от самого многоквартирного дома.

Кадастровая палата принимает заявления от владельцев жилплощади.

Для этого необходимо предоставить следующие документы:•    Паспорт и доверенность, если заявление подает представитель дольщика;•    Технический план объекта;•    Договор долевого участия;•    Акт приема-передачи недвижимости;•    Ипотечный договор с банком, если квартира приобреталась в кредит;•    Акт, составленный строительной компанией в ходе первичного обмера дома.

Технический план заказывается в компании, которая специализируется на их изготовлении. Обратите внимание, что в штате  организации должен в обязательном порядке состоять кадастровый инженер.

Кто виноват и что делать?

Когда все документы собраны, остается только посетить Росреестр и завершить процесс регистрации. Но в реальности вы можете столкнуться с тем, что палата долгое время не ставит дом и помещения в нем на учет.

Иногда приходится раз за разом посещать государственные органы и процесс оформления затягивается. В документах находят небольшие неточности или нужного вам специалиста не оказывается на месте.

Не стоит отчаиваться, любой кадастровый орган подчиняется действующему законодательству, и вы всегда можете обжаловать его действия.

Требование о постановке на учет квартиры дольщик имеет право предъявить в суде. В иске также можно потребовать признать право собственности на жилье. Если застройщик еще не ввел в эксплуатацию дом или не завершил процесс его возведения, собственник может потребовать признать его права на долю в объекте незавершенного строительства.

Тем, кто только собирается подписать ДДУ, можно посоветовать, предупредить сложности с постановкой на учет недвижимости. Закон не предусматривает наказания за затягивание процесса оформления жилплощади, чем и пользуются недобросовестные строительные организации.

Поэтому в договоре в обязательном порядке должны быть прописаны сроки постановки на учет и санкции за их нарушение.

А за неисполнение обязательств застройщик должен будет оплатить неустойку, что будет стимулировать компанию действовать быстрее и не затягивать процесс оформления.

Источник: https://novie-ostrovtzi.ru/novostrojki-v-ramenskom-rajone/

Судебное дело
Добавить комментарий