Могу ли взять 2 кредита под залог одной квартиры, если стоимость квартиры больше их суммы?

Как взять вторую ипотеку, не выплатив первую – Ипотека и финансы

Могу ли взять 2 кредита под залог одной квартиры, если стоимость квартиры больше их суммы?

09.01.2013 | 13:55 67143

Достаточно часто заемщики ипотеки сталкиваются с ситуацией, когда жилищный кредит еще не погашен, но семья выросла и в квартире стало тесновато. И другого выхода, кроме как брать второй ипотечный кредит, не остается.

Если владелец взятой в ипотеку квартиры встает перед необходимостью брать новый кредит, скорее всего, прежнюю «ипотечную» квартиру ему придется продать.

Хороший доход – большие кредиты Как отмечает руководитель Центра ипотечного кредитования петербургского филиала банка ВТБ24 Татьяна Хоботова, сегодня основным заемщиком ипотечных кредитов выступают молодые семьи.

При этом средний срок, на который заемщик берет в России ипотечный кредит, по оценке директора страховой компании АИЖК Андрея Языкова, равняется 15 годам. Поэтому следует ожидать, что за столь долгое время жизненные обстоятельства заемщика изменятся. Например, в семьях будут рождаться дети.

И новое – более просторное – жилье в большинстве случаев потребуется до того, как «старый» кредит будет погашен.

Если семья хорошо зарабатывает, накопила соразмерную первоначальному ипотечному взносу сумму на банковском счету и не имела по выплачиваемому кредиту просрочек, проблем нет.

При высокой зарплате легче досрочно погасить старый кредит или, не гася прежний, взять новый.

Банк, оценивая кредитоспособность потенциального клиента, будет вычитать из его доходов выплачиваемую по первому кредиту сумму. То есть банк согласится выдать новый кредит, если остатка будет хватать и на выплату, и на то, чтобы семья не жила впроголодь. Логика поведения банкиров здесь следующая: «Если доход заемщика позволяет обслуживать два кредита, то почему бы на этом не заработать?»

Проще говоря, нужно, чтобы в сумме выплаты по обоим кредитам не превышали 50% подтвержденных доходов заемщика и созаемщиков.

Уточним, что подтвержденный доход – это не только указанная в справке 2НДФЛ или в справке по форме банка зарплата.

Кроме заработной платы на основном месте работы в доходах учитываются плата за работу по совместительству, дивиденды с вкладов и ценных бумаг, средства, полученные от сдачи в аренду различного имущества, и другие поступления.

Выбор небогатый Впрочем, даже если доходов на улучшение жизненных условий хватает, у будущих заемщиков обычно отсутствуют накопленные средства на первоначальный взнос. В теории часть банков могла бы взять в залог «прежнюю» квартиру.

Например, если уже выплачено 90% займа и квартира выходит окнами на Невский проспект, то было бы нелепо от такого залога отказываться.

Как, например, рассказала БН региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Ильясова, в практике ее банка был случай, когда изначально у будущих заемщиков находилась в собственности настолько «роскошная» квартира, что под ее залог банк дал два ипотечных кредита.

Но такие случаи единичны.

Некоторые банки вообще не принимают в качестве залога даже не обремененную ипотекой имеющуюся недвижимость. «Кредиты под залог имеющейся недвижимости наш банк не выдает», – поясняет начальник управления ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Дмитрий Алексеев. «По действующим в настоящее время ипотечным продуктам банк не принимает в залог имеющееся жилье», – вторит управляющий Санкт-Петербургским филиалом банка «Возрождение» Игорь Капленов.

Более того, даже при согласии банка на вторую сделку заемщик оказывается в невыгодном положении. «Обычно ставка по кредитам под залог имеющейся недвижимости выше, чем по кредитам под залог приобретаемой недвижимости», – поясняет Дмитрий Алексеев. Заметим: процентные ставки под залог имеющегося и покупаемого жилья отличаются на 3-5%. Причина в том, что ипотека под залог имеющейся недвижимости – это ипотека в силу договора, а под залог приобретаемой – ипотека в силу закона. И для банка первая считается более рисковым продуктом, поскольку в случае форс-мажорных обстоятельств у заемщика обратить взыскание на такую квартиру банку сложнее.

В итоге потенциальные заемщики вынуждены взятую ранее и не свободную от залога квартиру продавать. А на вырученные деньги гасить кредит и остаток использовать в качестве первого взноса при взятии в ипотеку следующей квартиры.

Пришла пора расстаться Следует уточнить, что решение продать «ипотечную» квартиру до полного погашения кредита тоже не особо приветствуется банкирами.

Достаточно часты случаи, когда банки просят за свое согласие 1% от невыплаченного остатка либо вообще не дают заемщику согласия на подобные действия. Впрочем, эти «преграды» преодолимы.

Если банк согласия не дает, нужно найти покупателя, который за некоторую скидку согласится досрочно погасить оставшуюся задолженность. При этом скупка находящихся в залоге квартир сегодня превращается в отдельный вид бизнеса.

Как пояснил БН специализирующийся на данных сделках частный риэлтор Петр Граф, если квартира достаточно ликвидна, он готов выкупать ее со скидкой в 10% от среднерыночной цены на объект.

И, по оценке «НДВ-Недвижимость», 30-40% от продаж квартир из-под залога приходится на ситуации, когда продавцы планируют приобрести жилье более высокого качества или большей площади, вновь используя ипотечные кредиты.

Если же у продавца после сделки появится желание вернуть выплаченный за банковское разрешение 1%, нужно обратиться в суд. В подавляющем большинстве случаев судья посчитает эту выплату как незаконно взимаемую банком комиссию.

Напомним, что в сентябре 2011 года Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рекомендовал признавать незаконными целый ряд комиссионных банковских сборов. В частности, таковыми были признаны комиссии за досрочный возврат кредита, за рассмотрение кредитной заявки или за выдачу и за погашение займа наличными в отделении банка.

Игорь Чубаха   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/99186/

Как взять кредит под залог недвижимости

Могу ли взять 2 кредита под залог одной квартиры, если стоимость квартиры больше их суммы?

Георгий Шабашев

оформил кредит под залог дома

Потребительский кредит — это возможность получить деньги у банка, когда собственных средств не хватает на неотложные нужды или крупную покупку. Но если денег нужно больше, чем банк готов одолжить в рамках потребительского кредита, можно взять кредит под залог недвижимости.

Кредит под залог недвижимости — один из видов кредита с обеспечением. Заемщик берет деньги у банка под процент, а в качестве гарантий оставляет свою недвижимость. Если заемщик не сможет вернуть кредит, банк продаст его недвижимость, погасит долг по кредиту, а остаток перечислит заемщику.

Потребительские кредиты без обеспечения обычно выдают на 5—7 лет на сумму не более 1,5 млн рублей. С кредитом под залог недвижимости можно получить до 80% от оценочной стоимости объекта на срок до 20 лет, сейчас актуальна ставка 12—14% годовых.

Кредит под залог недвижимости выдают банки и частные инвесторы. Последние активно предлагают в интернете свои услуги как «кредиты под залог недвижимости». Поясню, чем они отличаются.

Банки рассматривают кредитную заявку, проверяют платежеспособность клиента и одобряют кредит на основании представленных документов. Даже с залогом банку важна платежеспособность клиента. Если заемщик перестанет платить кредит, банк будет взыскивать долг по процедуре, которая оговорена в законе и банковских документах.

Частные инвесторы чаще всего обращают внимание только на стоимость и ликвидность объекта недвижимости. При этом платежеспособность заемщика для них не так важна.

Получить деньги у частного инвестора проще, поэтому их ставка выше — до 7% в месяц, то есть в год может получиться до 84%, это зависит от объекта и ликвидности. Брать деньги у частных инвесторов на длительный срок невыгодно.

Если взять 5 млн под 5% в месяц, за год придется отдать 3 млн только процентов плюс сам долг.

Залоговый кредит может оформить любой владелец недвижимости. Если нет квартиры или дома в собственности, можно привлечь созаемщика, у которого есть собственность. Если основной заемщик не сможет выплачивать кредит, ответственность ляжет на созаемщика и его имущество. Банку не важно, кто будет основным заемщиком, а кто — созаемщиком. Главное, чтобы был ликвидный залог.

Требования к заемщику зависят от банка. Чаще всего они такие:

  • гражданство РФ;
  • постоянная или временная регистрация на территории РФ;
  • возраст от 18 лет или 21 года;
  • предпочтительно постоянное место работы и минимальный общий стаж от 1 года.

Также банк накладывает ограничения на максимальное количество созаемщиков: обычно не более четырех, включая основного. Еще учитывают возраст на момент полного погашения — кредит нужно погасить, пока не исполнилось 65 лет.

Кредит под залог недвижимости может быть сложно получить руководителям компаний, их заместителям и главным бухгалтерам, индивидуальным предпринимателям и владельцам (собственникам) бизнеса с долей 5% и более.

Некоторые бюро предоставляют возможность онлайн-подтверждения личности через те же госуслуги: то есть ехать никуда не нужно, отчет получите сразу на сайте.

Чтобы повысить вероятность одобрения, перед подачей заявки нужно исправить ошибки, если они есть. Сделать это можно через БКИ или в отделении банка, который допустил ошибку.

Все ненужные кредитные карты тоже лучше закрыть. Даже если не пользуетесь кредиткой, в какой-то момент можете израсходовать весь лимит — и тогда придется платить ежемесячный платеж. Поэтому при расчете платежеспособности банк учитывает даже кредитные карты без долга на данный момент.

Можно ли взять кредит под залог недвижимости без справки о заработке. Есть банки, которые не требуют подтверждать доход даже справкой по форме банка, но обычно в этом случае повышают ставку. Если есть возможность, лучше подтвердить доход официально — это увеличит вероятность, что кредит одобрят. Мы уже рассказывали о том, что еще может помочь в получении кредита.

Требования к залогу каждый банк определяет индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках в залог можно оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, квартиру в таунхаусе.

В зависимости от вида объекта залога к нему предъявляются определенные требования.

Требования к квартирам. У банков чаще всего нет жестких требований по площади. Они принимаются в залог студии и даже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Вот еще какие требования могут быть у банков:

  1. Материал стен, перекрытий. Банки могут не брать в залог квартиры в домах из дерева (бруса), а также квартиры в панельных и блочных домах ниже пяти этажей, построенных до 1975 года. Фундамент дома может быть любой — кирпичный, бетонный или каменный.
  2. Износ здания. В некоторых банках допускается до 70%, но в среднем — 60%. Важно, чтобы дом не стоял в планах на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением и не был в аварийном состоянии.
  3. Коммуникации и санузел. Должны быть ванная и туалет, горячая и холодная вода, канализация, отопление, а также подключение к центральным системам газа или электричества.

Требования к таунхаусу. Это должна быть изолированная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей, а также с собственным почтовым адресом.

По документам он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Варианты оформления могут быть разные: таунхаус, дом блокированной застройки, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилое помещение, часть жилого помещения, квартира.

Важное о кредитах и кредитной историиВ нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить свежие статьи на почту

Из других характеристик банки смотрят на фундамент — кирпичный, каменный или бетонный — и коммуникации.

Обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация на постоянной основе.

Если дом стоит на свайном фундаменте, нет горячей воды, не проведена канализация или нет подключения к электросетям — достаточно одного несоответствия критериям банка, — дом в залог не примут.

Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дома не выше 3 этажей.

В отдельных случаях могут взять в залог незавершенное строительство, если есть проект и коммуникации. Подведение газа необязательно. По документам дом должен быть оформлен как жилое строение.

В отдельных случаях рассматривается «жилое строение без права регистрации проживания».

Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках — не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.

Еще смотрят на износ дома. В среднем он должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.

Дом должен располагаться в населенном пункте, где есть хотя бы три других жилых дома и возможность добраться в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, ванную и туалет.

Точные требования к объекту залога можно найти на сайте банка или попросить менеджера в отделении распечатать их.

Вам потребуется паспорт и документы на право собственности: свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН, в которой указан собственник.

Банки также могут запросить следующие документы:

  1. справку о доходе, чтобы подтвердить платежеспособность;
  2. брачный договор, если он есть;
  3. СНИЛС;
  4. загранпаспорт;
  5. отчет об оценке, чтобы понять стоимость и ликвидность объекта;
  6. водительское удостоверение;
  7. свидетельство о регистрации автомобиля;
  8. нотариально заверенное согласие супруга на оформление квартиры в залог;
  9. другие документы по регламенту банка.

Кредит под залог недвижимости — это более сложный продукт по сравнению с потребительским кредитом: требуется больше документов, а деньги выдают не сразу после одобрения.

Шаг первый: оформите заявку на сайте банка или лично в отделении. В заявке укажите, на что планируете потратить деньги и что оставляете в залог. Банку важны все параметры объекта, чтобы оценить его стоимость. Менеджер сообщит, какие документы потребуется предоставить.

Шаг второй: подайте документы. Все собранные документы нужно подготовить и принести в отделение как можно раньше. У большинства документов есть срок годности. Если какая-либо справка на момент подачи будет недействительна, придется заказывать новую.

А пока она готовится, просроченными могут стать другие документы. Например, выписку из ЕГРН по закону делают не меньше семи дней.

Если заказать с опозданием и Росреестр еще задержит выдачу, справка с работы о зарплате или заверенная копия трудовой книжки могут перестать действовать, их срок годности — 30 дней.

Шаг третий: оформите сделку. После подписания кредитного договора нужно оформить залог на имущество — наложить обременение в ЕГРН. В некоторых банках, например, Тинькофф банке, личный визит в Росреестр или МФЦ не требуется — сотрудники банка все делают самостоятельно.

В других нужно посетить вместе с представителем банка МФЦ или Росреестр: вы регистрируете в Росреестре вашу сделку и просите официально наложить на объект обременение. Как правило, в течение пяти рабочих дней Росреестр обработает заявку и вернет документы с отметкой о результате.

Когда обременение наложено, документы из Росреестра нужно предоставить в банк. После проверки документов банк выдаст кредит.

Когда банк выдает кредит с обеспечением, он за счет залога снижает риски. Если заемщик перестанет платить, банк всегда может реализовать имущество и покрыть долг. Поэтому ставка по залоговым кредитам ниже, чем у потребительских без залога.

Сейчас ставки кредитов под залог недвижимости около 12—15%. Эти ставки обычно действуют при оформлении страхования жизни, здоровья и объекта недвижимости. Без оформления страховки банк увеличит ставку на 1—5 процентных пункта. Иногда бывают скидки зарплатным клиентам банка — минус 0,5—2 процентных пункта от ставки.

Преимущества:

  1. Максимальная сумма — это главное преимущество кредита под залог недвижимости. Она зависит от стоимости объекта и в разных банках может достигать 10—30 млн рублей.
  2. Выгодная ставка: залог позволяет снизить ставку и, как следствие, увеличить максимальный срок кредита и уменьшить ежемесячный платеж.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/credit-pod-zalog/

Кредит под залог имущества без справки о доходах и с плохой кредитной историей | Банки.ру

Могу ли взять 2 кредита под залог одной квартиры, если стоимость квартиры больше их суммы?

Сегодня получить кредит под залог имущества без справки о доходах и с плохой КИ стало проще. Это связано с увеличением числа организаций, готовых предоставлять подобные услуги. Каждое банковское учреждение выдвигает свои требования касательно выдачи заемных средств.

Что подразумевается под залогом

Указанная помощь предоставляется не всеми специализированными структурами. Потенциальные клиенты имеют возможность заключить сделку с теми из них, которые более всего способны удовлетворить запрос.

В качестве обеспечения может предоставляться недвижимость и любая другая гарантия. При нарушении договора финучреждение становится собственником жилья, других материальных благ.

Пока клиент исправно выплачивает долг, он продолжает оставаться собственником заложенного имущества. Однако на него накладываются ограничения, отражающиеся в госреестре, которые вступают в действие сразу после заключения сделки.

Главным условием предоставления финансов является справка о доходах. У пользователя с хорошей кредитной историей имеется больше шансов для решения финансовых проблем. Однако существуют компании с упрощенной формой оказания названных услуг. Получить информацию касательно выгодных предложений лицам с плохой КИ можно на сайте «Банки.ру».

Как выбрать подходящую организацию

Прежде чем оформлять заявку, необходимо ознакомиться со всеми требованиями, размещенными на нашем портале. Существуют организации, готовые предоставить финансовую поддержку даже лицам, находящимся в так называемых «черных списках».

Посетители сайта могут решить временные материальные сложности в несколько этапов. Для этого нужно:

  • ознакомиться со всеми предложениями и найти наиболее подходящее для себя;
  • оставить заявку;
  • дождаться решения финучреждения по интересующему вопросу;
  • подписать договор;
  • получить наличные деньги.
  • Для увеличения шанса на успех можно воспользоваться вариантами нескольких учреждений одновременно. При получении утвердительного решения из разных источников потребитель выбирает самое выгодное из них.

    Каждая структура выдвигает свои условия предоставления услуг. Задача потенциального получателя заемных средств — найти вариант, максимально отвечающий его возможностям. Более подробную информацию о процедуре оформления можно получить от консультантов, которые ответят на интересующие вопросы при личной встрече.

    Залоговые взаимоотношения между должником и кредитором регулируются статьями 334-338 ГК РФ.

    Выдавая кредит под залог, банки несут меньшие риски невозврата денег. В связи с этим, как правило, у них появляется возможность, во-первых, снизить процентную ставку, а во-вторых, увеличить размер заимствования.

    Основной вопрос, связанный с кредитом под залог, состоит в том, что может служить обеспечением обязательств.

    Недвижимое имущество – наиболее востребованный предмет залога на рынке банковских услуг. Одна из разновидностей такого кредита – ипотека. Срок кредитования может составлять от одного года до 30 лет.

    Банки предоставляют по таким кредитам наименьшие ставки: на начало 2012 года – 11-15% . Размер займа может достигать 80% от стоимости закладываемого жилья или другой недвижимости.

    Договор о залоге этой категории подлежит обязательной государственной регистрации.

    Автотранспорт. Кредит под залог автомобилей практикуется банками крайне редко, за исключением ссуд на покупку новых автомобилей. Владельцам подержанных транспортных средств эту услугу предоставляют автоломбарды.

    В отличие от банков они специализируются на краткосрочном кредитовании и под более высокий процент: в среднем выше 40%.

    При получении кредита под залог автомобиля можно рассчитывать на сумму не больше 60% его оценочной стоимости.

    Ценные бумаги также могут выступать обеспечением при получении кредита под залог. Для этих целей могут использоваться векселя, облигации, акции.

    Как правило, банки охотнее всего принимают в качестве обеспечения по кредиту свои собственные ценные бумаги, такие как векселя.

    Максимальный размер займа, как правило, ограничен 70-80% рыночной стоимости закладываемых активов. Проценты по таким кредитам ниже, чем по необеспеченным займам.

    Драгоценные металлы можно разделить на две категории. Первый вид кредитов – под залог мерных слитков и инвестиционных монет – используется сравнительно редко, поэтому ставки определяются индивидуально в процессе переговоров. При этом такого рода обеспечение характеризуется одной из самых высоких степеней ликвидности.

    О подобной операции вполне возможно договориться с банками, которые специализируются на торговле драгметаллами и ведут обезличенные металлические счета (ОМС) клиентов. Второй вид кредитов – под залог украшений из драгметаллов.

    Эту нишу занимают ломбарды, процентные ставки там высокие, а стоимость оценки передаваемого в залог имущества относительно невелика.

    Вне зависимости от того, какое имущество передается под залог при получении кредита. Невозврат долга не означает, что оно становится собственностью кредитора. В случае с недвижимостью по закону кредитор обязан обратиться в суд.

    Вопрос о другом имуществе может быть урегулирован в договоре по соглашению сторон.

    Предмет залога на основании статьи 350 ГК РФ должен быть продан с публичных торгов, из полученной суммы в первую очередь удовлетворяются требования кредитора, а оставшаяся разница возвращается должнику.

    Источник: https://www.banki.ru/products/credits/catalogue/kredit_pod_zalog_imuschestva/

    «Переплата по процентам составит более 80 000 рублей». Какие кредиты на покупку жилья предлагают банки – Недвижимость Onliner

    Могу ли взять 2 кредита под залог одной квартиры, если стоимость квартиры больше их суммы?

    Казалось бы, еще совсем недавно цены на рынке недвижимости нащупывали дно. Сегодня же на минской «вторичке» не осталось квартир дешевле $35 000, а новостройки с квадратным метром до $1000 распродаются за считаные дни (если речь не о котловане).

    Нынешний спрос во многом связан с повышением доступности кредитов на жилье. Какие условия предлагают банки сегодня? И насколько велики риски? Мы попытались разобраться в вопросе, посетив шесть различных банков под видом потенциальных кредитополучателей.

    Историю придумали на ходу. Семья с двумя несовершеннолетними детьми нашла желанную квартиру на вторичном рынке. Для осуществления мечты не хватает только 50 000 рублей.

    Такую сумму мы и стремимся позаимствовать у банков, располагая стабильной работой и средней для Минска зарплатой (отталкивались от последнего отчета Белстата). У мужа пусть будет 1300 рублей, у жены — 900.

    Других кредитов супруги не имеют, поручителями нигде не выступают и прочих долгов за душой не держат.

    «Беларусбанк»: первые два года — 10,5%, потом — 13,5%

    Получить консультацию в недавно открывшемся ипотечном центре на улице Мясникова, увы, не получилось. Взяв талон, мы провели в электронной очереди почти час, а заветный номер на табло так и не зажегся.

    Под конец рабочего дня в помещении собралось не менее 30 человек — все они были направлены сюда из различных отделений банка для оформления договоров, и сотрудники центра явно не справлялись с нахлынувшей нагрузкой.

    Поняв, что ждать не имеет смысла, мы уехали, а консультацию получили на следующий день в обычном филиале банка практически без очереди.

    «Беларусбанк» выдает кредит на срок до 20 лет. Первые два года процентная ставка будет равна ставке рефинансирования Нацбанка (сегодня это 10,5%), начиная со второго года — ставке рефинансирования плюс 3 процентных пункта (13,5%).

    Для получения нужных нам 50 000 рублей средний доход за последние три месяца должен составлять ориентировочно 1126 рублей. При этом максимальный платеж будет в районе 788 рублей (226 — основной долг, 562 — проценты). Затем сумма будет медленно уменьшаться.

    Выходит, если каждый месяц исправно платить по 226 рублей основного долга и остаток по процентам, то через 20 лет мы переплатим банку около 74 000 рублей. Подсчет, конечно, весьма условный. За это время ставка рефинансирования, к которой привязан кредит, изменится не раз. Да и не в наших интересах все это время кормить банк.

    Штрафных санкций за досрочное погашение не предусмотрено, так что выгоднее платить как можно больше и тем самым облегчать долговое бремя.

    — Вам лучше брать не 50 000, а немного меньше, поскольку по кредитам в размере свыше 50 000 рублей требуется не только поручительство, но и залог приобретаемого жилого помещения, а это дополнительные расходы на оценку квартиры и оформление договора, — поясняет специалист. — Что касается поручителей, то на такую сумму вам надо минимум два человека с совокупным доходом в районе 1300 рублей. Дополнительные платежи составят 21 рубль за каждый договор поручительства.

    Для подачи заявки на кредит банку достаточно предварительного договора купли-продажи квартиры. Но на день заключения кредитного договора необходимо предоставить нотариально удостоверенный договор купли-продажи.

    За просрочку основного долга начисляется двукратная процентная ставка (в нашем случае — 27%), за несоблюдение сроков погашения процентов — пеня в размере двукратной процентной ставки, начисленной за каждый день просрочки.

    Интересуемся, что будет, если просрочки станут регулярными.

    — Отсрочек договор не предусматривает. У вас будут поручители. Не можете оплачивать сами — обращайтесь к ним. Иначе за дело возьмется наша служба безопасности, — отвечает представитель банка.

    «Белинвестбанк»: 15,28%

    Размер процентной ставки у «Белинвестбанка» сейчас составляет 15,28% (рассчитывается путем умножения действующей ставки овернайт на 1,3). Динамику изменения ставки овернайт можно проследить на сайте Нацбанка. За последний год она менялась восемь раз в сторону снижения — с 20 до 11,75%. Кредит на покупку квартиры дают на 20 или 10 лет.

    Подъехав в одно из отделений, просим рассчитать график платежей на 20 лет.

    — Своего дохода для получения 50 000 рублей вам вполне хватает. Если возьмете в поручители супругу, будет достаточно еще одного поручителя с зарплатой в 900 рублей (с учетом того, что у него нет ни кредитов, ни иждивенцев), — поясняет консультант.

    Максимальный платеж составит 857 рублей в месяц, где 209,2 — основной долг, а 647,8 — проценты. Далее пойдет постепенное снижение до 216 рублей к январю 2038 года. Если строго придерживаться распечатанного графика (что, конечно, необязательно, да и невозможно в силу изменения ставки рефинансирования), переплата по истечении 20 лет составит 76 394 рубля.

    — А вот если брать кредит на 10 лет, то вашей зарплаты для 50 000 не хватит. Даже включив доход супруги в совокупный, вы сможете получить максимум 41 000 рублей, — констатирует специалист. — Доход поручителя должен составлять не менее 1150 рублей.

    Вашими поручителями могут быть женщины в возрасте до 53 лет и мужчины до 58 лет на момент подачи документов. Если не найдете поручителей либо наши риск-менеджеры решат, что вам все же не хватает обеспечения, вам предложат оформить договор залога квартиры.

    Суммы выплат при этом не изменятся.

    По десятилетнему графику максимальный платеж будет равен 874,87 рубля, где 344,53 — основной долг, а 530,34 — проценты. К январю 2028-го переплата составит 31 318 рублей.

    В случае задержки в погашении основного долга процентная ставка по просроченной части кредита повышается в 1,5 раза (в данном случае — до 22,92%), а кредитополучателя, нарушившего сроки уплаты процентов, ожидает пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа.

    «Приорбанк»: первый год — 10,5%, потом — 14%

    В «Приорбанке» под залог квартиры можно взять в кредит до €108 тыс. в эквиваленте, а под поручительство третьих лиц — до €21 тыс. в эквиваленте. Ставка в обоих случаях следующая: первый год — чистая СР (10,5%), начиная со второго года — СР + 3,5 процентного пункта (14%). Срок — 5, 10 или 15 лет.

    Первым делом просим рассчитать платежи и переплаты в случае, если мы оформляем квартиру в залог.

    — По вашей суммарной зарплате можете претендовать на 89 000 рублей. Если возьмете 50 000, то ежемесячный платеж составит 644,74 рубля, — после уточнения информации о доходах и составе семьи специалист распечатывает график платежей. — Платежи будут равными каждый месяц.

    Здесь действует аннуитет: выплаты по процентам месяц от месяца будут снижаться, а основной долг — расти, но в сумме всякий раз остается 644,74. Если придерживаться такой схемы, через 15 лет ваша переплата по процентам составит 65 614 рублей.

    Само собой, каждый месяц вы можете вносить и больше 644 рублей, чтобы скорее рассчитаться с банком.

    Если оформляем кредит под залог не на 15, а на 10 лет, то ежемесячный платеж составит почти 752 рубля (здесь также аннуитет), а переплата в конце — 40 238 рублей.

    Теперь рассмотрим вариант с поручителями.

    — Достаточно двух человек в возрасте до 63 лет (на момент окончания кредитного договора). В вашем случае суммарный доход поручителей должен составлять 2000 рублей.

    Максимальный платеж в первый год будет 715 рублей, начиная со второго года — 822 рубля, дальше платежи идут на уменьшение. Переплата через 15 лет составит около 51 095 рублей.

    Если договор на 10 лет, максимальный платеж в первый год составит 854 рубля, со второго года — 941 рубль. Переплата — 33 621 рубль.

    Выходит, значительно дешевле найти поручителей, чем оформлять квартиру в залог. Кроме того, за оформление договора залога надо заплатить порядка 200 рублей, а также потратиться на оценку рыночной стоимости квартиры.

    — Для подачи заявления нам нужны ваши паспорта, копии трудовых книжек и справки о зарплате за последние полгода, — уточняет требования консультант. — Если заявка будет одобрена, приносите нам договор купли-продажи квартиры.

    Если квартира будет в залоге, понадобится также заключение о ее рыночной стоимости.

    Дополнительно в этом случае надо застраховать жизнь кредитополучателя (315 рублей каждый год) и заключить страховой полис с одной из страховых компаний — партнеров банка на сумму задолженности по кредиту.

    Штрафные санкции, само собой, предусмотрены. Проценты по просроченной задолженности по основному долгу посчитают по ставке, увеличенной в 1,5 раза (15,75% в первый год и 21% в последующие), а на сумму несвоевременно погашенных процентов насчитают пеню — 0,4% за каждый день просрочки.

    «Банк БелВЭБ»: 16%

    Здесь нам подходит кредит «Уласная маёмасць» под 16% годовых (СР + 5,5 процентного пункта) — такой выдается на срок до 20 лет.

    Если кредитуется до 60% стоимости квартиры, то для суммы меньше 30 000 рублей достаточно не менее одного поручителя, для суммы свыше 30 000 — минимум двое поручителей либо залог квартиры, а если кредитуется свыше 60% стоимости квартиры, надо и искать поручителей, и оформлять залог.

    — Вашей зарплаты совсем чуть-чуть не хватает. Можете рассчитывать на 49 200 рублей, — резюмирует консультант. — Если надо ровно 50 000, включаем в совокупный доход зарплату вашей супруги.

    Расчеты показывают, что за все 20 лет мы переплатим по процентам 80 467 рублей (если, конечно, не будем гасить долг досрочно). Максимальный платеж будет 874,53 рубля (208,33 — основной долг, 666,2 — проценты).

    График на 10 лет рисует более оптимистичную картину: 40 465 рублей переплаты. Но платежи будут держать в постоянном тонусе. Начинаем с 1082 рублей (416,67 — основной долг, 665,74 — проценты).

    Поручителей должно быть минимум двое. Их возраст — не менее 21 года и не более 55 лет на дату предоставления документов. Чистый доход каждого из них должен составлять не менее 55% от суммы максимального платежа по кредиту. За заключение договора с каждым поручителем банк возьмет по 20 рублей.

    — Можете выбрать обеспечение кредита в виде залога, тогда не придется искать поручителей, — советует специалист. — Суммы платежей при этом не изменятся. Только понадобится оценка квартиры. Оформление залога стоит примерно 220 рублей.

    Если случилась просрочка платежей по основному долгу, банк увеличит ставку на 10 процентных пунктов (в нашем случае — до 26%) до тех пор, пока задолженность не будет полностью погашена, а также оштрафует кредитополучателя на 1 базовую величину за каждый случай выхода на просрочку. За несвоевременное погашение процентов полагается пеня в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

    «Белагропромбанк»: 15,5%

    «Белагропромбанк» сегодня предлагает кредиты на покупку жилья по ставке 15,5% годовых (СР + 5 процентных пунктов) на срок до 20 лет.

    — При зарплате в 1300 рублей банк может дать 45 000 рублей кредита. Если включаете в совокупный доход зарплату супруги — до 71 000. Поручителей в вашем случае надо минимум двое. Их совокупный доход должен составлять где-то 1800 рублей, — консультирует сотрудник банка.

    — А можете оформить кредит под залог квартиры, и тогда поручители не понадобятся. Оформление обойдется в общей сложности рублей в 500, включая оценку квартиры и регистрацию у нотариуса.

    А если будут только поручители, то заплатите всего 60 рублей: по 20 за оформление договора с каждым из них и 20 за включение дохода супруги в совокупный.

    Максимальный платеж по 20-летнему графику — 864 рубля. Переплата по истечении 20 лет — в районе 75 400 рублей.

    Штрафы от «Белагропромбанка» за просрочку основного долга — двукратная процентная ставка (31%) плюс пеня — 0,15% от суммы просроченной задолженности по основному долгу за каждый день просрочки. Пеня в таком же размере будет начислена за несоблюдение сроков погашения процентов.

    «БПС-Сбербанк»: первый год — 14,5%, потом — 13%

    «БПС-Сбербанк» также предлагает кредит на срок до 20 лет. Первые 12 месяцев ставка будет 14,5% (СР + 4 процентных пункта), начиная с 13-го — 13% (СР + 2,5 процентного пункта).

    Судя по 20-летнему графику, максимальный платеж в нашем случае составит 812 рублей. Сумма переплат в конечном итоге — около 70 000 (если не гасить долг досрочно).

    Предстоит найти не менее двух поручителей с доходом 1600 рублей на двоих (речь, напомним, идет о кредите в 50 000 рублей). На момент окончания договора возраст поручителей не должен превышать 65 лет.

    Можно обойтись без поручителей, оформив квартиру в залог.

    Если случится задержка в погашении основного долга, банк в два раза повысит процентную ставку по просроченной части кредита (до 26%). За несоблюдение сроков погашения процентов предусмотрена пеня в размере 0,3% от суммы просрочки за каждый день просрочки.

    Может ли банк изменить процентную ставку?

    Процентные ставки по кредитам привязаны к ставке рефинансирования или ставке овернайт. Вместе с тем банки могут самостоятельно инициировать изменение размера процентной ставки. В каждом изученном нами договоре есть пункт, указывающий на это. Такую меру банки могут оправдывать, например, изменением конъюнктуры рынка или стоимости ресурсов для банка.

    Кредитополучателю предложат подписать дополнительное соглашение к договору об изменении ставки. В случае отказа от подписания банк потребует досрочный возврат кредита и процентов за время пользования.

    В каких еще случаях банк может потребовать досрочно погасить кредит?

    Внимательно читать договор надо не только до его подписания, но и после — чтобы не забывать о взятых на себя обязательствах. В каждом договоре определен ряд нарушений, при которых банк вправе требовать досрочного погашения основного долга и процентов.

    К таким нарушениям, например, относятся несоблюдение целевого использования кредита, непредоставление требуемых по договору документов и предоставление недостоверных документов, неоднократные выходы на просрочку платежей, изменение страны проживания кредитополучателя и так далее.

    Источник: https://realt.onliner.by/2018/02/20/kredit-90

    Ипотека в Германии – Условия, Терминология, Советы

    Могу ли взять 2 кредита под залог одной квартиры, если стоимость квартиры больше их суммы?

    Условия получения ипотеки в Германии. Зависимость процентов по немецкой ипотеке от различных параметров. На что следует обращать внимание при оформлении кредита.

    Покупка немецкой недвижимости – хороший способ капиталовложения. Цена на жильё в Германии за десятилетие выросли в полтора-два раза.

    Стоимость аренды не отстаёт, правительству пришлось принимать законы, ограничивающие возможности повышать арендную плату. Одновременно в немецких банках проценты на кредит для покупки недвижимости упали на исторические минимумы.

    В итоге, аренда квартиры или дома в Германии обходится съёмщику в большую сумму, чем владелец платит в качестве процентов по ипотеке.

    Немцы строят жильё качественно. Новые дома простоят десятки лет. Если взять недвижимость в ипотеку на 10-15 лет в тридцатилетнем возрасте, уже к 50 реально стать полноправным владельцем. Главное, правильно рассчитать возможности и не “хапнуть” лишнего.

    Условия немецкой ипотеки

    Суть ипотеченого кредита следующая. Финансовый институт даёт взаймы желающему приобрести недвижимость под определённый годовой процент. Сумма денег, выдаваемая покупателю жилья, огромная. Банку необходимы гарантии возврата капитала.

    Такой гарантией становится объект покупки. Если человек перестаёт платить по ипотеке, по решению суда, недвижимость выставляется на принудительный аукцион.

    Бывшего владельца выселяют, деньги уходят в зачёт погашения долга, остатки кредита остаются висеть на должнике.

    Ни банк, ни заёмщик не заинтересованны в негативном сценарии развития событий. Поэтому обратившись за кредитом житель Германии получает деньги, если выполняет определённые условия выдачи займа.

    Главное – источник стабильного дохода и востребованная на немецком рынке труда профессия. Не помешает обладание начальным капиталом – личные накопления убеждают банк в серьёзности клиента и снижают риски, а значит и процент. Стоимость недвижимости должна быть по карману, что вычисляется путём анализа информации о покупателе и размеров ежемесячных доходов.

    Проанализировав данные об обратившимся за кредитом человеке и объекте покупки, немецкий банк формирует предложение на основе собственных представлений о риске займа. Разные финансовые учреждения предлагают неодинаковые условия сделки. Поэтому в интересах покупателя обратиться в несколько банков и сравнить предложения, чтобы найти наиболее подходящие параметры ипотеки.

    Факторы влияющие на шансы получить ипотеку

    Важное условие получения ипотеки в Германии – наличие сбережений. Чем больше накоплений на момент покупки недвижимости, тем лучше. Минимум – 10% от стоимости жилья.

    Стоимость жилья в Германии складывается из

    • цены недвижимости,
    • налога на владение,
    • услуг нотариуса,
    • внесения записи в книгу учёта недвижимости,
    • возможные расходы на меблировку квартиры,
    • расходы на маклера.

    Считается достаточным, если сбережения покупателя покрывают хотя бы перечисленные сопутствующие траты.

    В зачёт капитала идут деньги на сберегательных и расчётных счетах покупателя. Если в наличии сумма >40% от стоимости недвижимости, условия кредита окажутся наилучшими. Можно подумать о продаже другой недвижимости или машины до обращения в банк на предмет ипотеки, чтобы получить самый низкий процент.

    Следующий шаг – решение вопроса, на какой срок брать кредит на покупку недвижимости. Выражение “взять ипотеку на 10 лет” не означает, что спустя десятилетие, если регулярно закрывать платежи, жильё будет выкуплено.

    Ипотечный договор подразумевает. что в течение указанного периода процент по кредиту останется неизменным.

    Если в конце срока займ всё ещё не погашен, нужно выплатить оставшийся долг разом или взять новый кредит на новых условиях.

    Поэтому срок ипотеки никак не связан с тем, когда реально окажется выплаченным кредит. Но чем короче срок ипотеки, тем меньше процент.

    Получение кредита на жильё в немецком банке

    Сначала определитесь с размером требуемого займа. Здесь потребуется компромисс желаний и возможностей. Варианта два

    • найти подходящую недвижимость или продумать план строительства, выяснить стоимость и затем обращаться в банк;
    • пойти к финансовым консультантам, чтобы подсчитать, на что рассчитывать при выборе.

    Второй путь опаснее. Консультантам выгоднее продать кредит максимально возможного объёма. Первый вариант сразу ведёт к конкретике, но если объект слишком дорогой, получить ипотеку не получится.

    Когда сумма понятна, надо начинать поиск предложений от банков. Обычно люди поступают так – идут туда, где открывали расчётный счёт. Далее 3 варианта:

    1. отказ
    2. невыгодное предложение
    3. выгодный или понравившийся контракт

    Нередко в случае 1 и 2 человек просто расстраивается и оставляет идею на месяцы или годы.

    Знакомая недавно купила квартиру, прожив 20 лет в аренде. Почему не переехала в собственное жильё раньше? Сходила в Sparkasse в 2016 и получила отказ по причине недостаточных доходов. Обратиться в другой финансовый институт показалось бессмысленным – ну отказали же!

    Но в Германии сотни разных банков с различными требованиям и условиями выдачи ипотеки. Нельзя отказываться от намерений после одной неудачной попытки. Но и ходить по десяткам филиалов бессмысленно.

    Логично, что существуют немецкие сервисы сравнения ипотечных займов. Данные вводятся один раз и направляются в сотни банков. Отклики обрабатываются, сортируются, отфильтровыватся невыгодные. Клиент вместе с консультантом выбирает из наиболее подходящих. Подбор кредита бесплатный и не обязывает заключать договор.

    ВЫБРАТЬ

    Чтобы банк внятно ответил на запрос, надо заполнить форму с основными параметрами жилищного кредита. Через несколько минут на оставленный email начнут приходить предложения банков.

    Агент может и позвонить по указанному телефону, чтобы проверить серьёзность намерений. Начинайте искать ипотеку, если планируете предметный разговор об условиях кредита.

    Запросы без реального намерения покупать жильё воспринимаются негативно, хотя фатальных последствий не влекут.

    Не стоит соглашаться с первым предложением. Подождите пару дней, получите больше информации. Оценивайте предложения не только по величине процента, но и по другим параметрам.

    • Быстрота выдачи кредита. Иногда дешёвые ипотечные кредиты комбинируются из предложений нескольких банков. Это приводит к задержкам в получении денег на несколько недель и к дополнительным операционным расходам.
    • Местонахождение филиала банка. В случае вопросов обращаться в банк лично удобнее.
    • Важно подписывать контракт на ипотеку уяснив все детали. Это невозможно без предварительной консультации. Желательно, чтобы на вопросы отвечал представитель банка, а не агент.
    • Что произойдёт, если покупатель жилья не рассчитает сил. Разрешит ли банк в сложной ситуации на время уменьшить размеры месячной выплаты. Например, в случае потери работы приостановить выплаты по кредиту на год, и платить только проценты.

    Выбор размера месячного взноса

    Дальше идёт самое интересное. Зная сумму, на которую требуется взять кредит, зная срок, на который проценты по кредиту будут постоянными, и вычислив величину процента, можно посчитать, какую сумму придётся заплатить в первый год “чужому дяде”. То есть, посчитать деньги, которые уйдут на погашение кредита в самом начале.

    Например, берём 100000€ на 10 лет, получаем от банка предложение 1,20%. Это означает, что в первый год придётся заплатить 1200€ банку в качестве процента. Получается 100€ в месяц. Эти деньги потеряны. Они уйдут банку просто за то, что он выдал нам кредит.

    Зная эту сумму, можно примерно рассчитать, сколько денег отдавать на погашение тела кредита. Например, вообще мы готовы платить 600€ в месяц. Значит нужно отнять от этой суммы 100€, чтобы получить часть денег, которая уйдёт на погашение кредита в певый год. Получается 500€ в месяц или 6000 в год.

    Получается, что в первый год можно отдать 6% кредита. В Германии эта величина называется Tilgung.

    Чем выше Tilgung, тем выше месячный взнос по ипотеке и тем быстрее гасится долг. Но банку это не выгодно. Обычно по умолчанию немецкие банки предлагают Tilgung 1%. В итоге человек платит небольшую сумму, как процент по ипотеке, и совсем мизерную в тело кредита. Месячный взнос получается очень маленьким, гораздо меньше, чем аренда той же квартиры.

    В приведённом выше примере месячный взнос составил бы 183€. Это звучит очень соблазнительно. Но отдавая по 1000€ в год на погашение ипотеки через 10 лет останешься должен банку 90000€.

    А сколько заплачено банку? Примерно 12000€! Фактически при Tilgung в 1% человек топчется на месте, платя только процент по кредиту, а долг уменьшается черепашьими темпами.

    Именно это и нужно банкам Германии. Чем меньше Tilgung, тем меньше месячные взносы, но тем больше доход финансовых воротил. Если же попросить сделать Tilgung повыше, растёт и процент по ипотеке. При Tilgung 4% процент по кредиту станет не 1,20%, а, допустим, 1,42%. Таким образом банкиры “штрафуют” тех, кто хочет выплатить долг слишком быстро.

    Многих немцев это устраивает. Они согласны платить ипотеку десятилетиями, лишь бы месячный взнос был небольшим. Но ведь помимо кредита есть и иные расходы на владение немецким жильём. Например, плата за коммунальные услуги, страховки от стихии или пожара, расходы на ремонт.

    Если не уменьшать долг, он останется висеть лишним грузом на семейном бюджете также, как если бы человек платил за аренду. Только при аренде ремонтировать недвижимость, в которой живёшь, не надо.

    Нет уж, тогда лучше снимать квартиру, решают многие, и предпочитают с ипотекой не связываться.

    Что же делать, чтобы и долг быстрее выплатить и процент по ипотеке слишком высоко не задрать? В Германии выход – Sondertilgung. Так называет возможность раз в год вносить некоторую сумму прямо в тело кредита.

    Она составляет 5% или 10% суммы начального долга, который, кстати, в Германии называется Darlehen. Я считаю, очень важно иметь в договоре на ипотеку этот пункт.

    Тогда можно оставить Tilgung на уровне 1-3% и параллельно откладывать некоторую сумму на конец года, когда платят рождественские деньги или бонусы. Вот их как раз нелишне пустить на погашение долга.

    Плюс параллельно можно откладывать некоторые суммы сверх обычных взносов за ипотеку, создавая финансовую “подушку безопасности”. А потом, если за год не случилось ничего непредвиденного, можно пустить и эти накопления на погашение долга в качестве Sondertilgung.

    Выдача денег

    Когда условия кредита оговорены и контракт на ипотеку подписан, в банке открывается счёт на имя владельца жилья. Со счёта снимается сумма Darlehen. В самом начале на счету появится что-нибудь вроде “-121.

    023,89€”. Каждый месяц банк снимает процент по ипотеке с этой суммы. Чем ближе состояние счёта к нулю, тем меньше часть выплат по процентам отнимается от месячного взноса.

    Оставшаяся часть уходит на погашение тела кредита.

    По истечению срока действия ипотеки нужно погасить остатки минуса на счёте или взять новый кредит на актуальных условиях. Ну, а в самом лучшем случае брать кредит снова уже не придётся.

    Страхование жизни должника

    Важный вопрос при покупке жилья в Германии – защита семьи от утери кормильца. Неприятная тема. Но собирающимся взять кредит на большую сумму придётся её обдумать.

    Ведь смерть возможна в любом возрасте. Как сказал классик: “Человек смертен, и это было бы ещё полбеды. Плохо, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус!”.

    А долги, в случае внезапной смерти одного члена семьи, лягут на плечи оставшегося супруга. Поэтому застраховать жизнь берущих ипотеку – необходимость. Часто банки выдают кредиты только при наличии страховки.

    Закрыть вопрос можно оформив Risikolebensversicherung.

    08-08-2012, Степан Бабкин

    Источник: https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/kredit-na-pokupku-zhilja.html

    Судебное дело
    Добавить комментарий