Распоряжение долей после определения порядка пользования без согласия второго собственника доли

Мне досталась доля в недвижимости

Распоряжение долей после определения порядка пользования без согласия второго собственника доли

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв.

м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности.

Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.

«Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной.

Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу.

При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

«Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников.

Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону ​местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).

Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.​

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова.

 — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна.

Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая.

 — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая.

 — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры.

Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги.

Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации.

Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c6bc5169a79475b6f3c79d4

Распоряжение долями в праве собственности на объект недвижимости

Распоряжение долей после определения порядка пользования без согласия второго собственника доли

Если собственником объекта недвижимости является одно лицо, то проблем по владению, пользованию и распоряжению, как правило, не возникает. Другое дело, если собственников несколько.

И хорошо, если их число ограничивается 2, а если таких собственников 3,5 или более? Подобные ситуации возникают в случае возникновения общей собственности, которая в свою очередь может быть совместной (без определения долей) или долевой (с определением долей). Такой вид собственность может возникать в различных ситуациях.

Это и раздел имущества супругов, и раздел единого права собственности на доли при наследовании, и дарение или продажа собственником какой-либо доли в праве собственности и т.д. В результате получается ситуация, когда собственником на один объект недвижимости являются несколько лиц. И в соответствии со ст.

246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящемся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Но у каждого из участников долевой собственности свои планы на объект недвижимости, каждый хочет его использовать в соответствии со своими потребностями.

В подобных случаях очень часто возникают конфликтные ситуации, связанные именно с тем, что собственники не могут договориться о том, как именно использовать сообща квартиру, дом, земельный участок и т.д. Как можно решить подобные проблемы и избежать ненужных конфликтов, не потеряв, при этом, собственность?

Это достаточно длинная статья. Долго читать?

Оставьте свой номер телефона, и мы ответим на все интересующие Вас вопросы по распоряжению долями в праве собственности на объект недвижимости. Решим вашу проблему в минимальные сроки!

Определение порядка пользования имуществом

Первое, что необходимо сделать сособственникам — это определить как они будут сообща пользоваться имуществом. Другими словами, решить бытовую сторону проблемы долевой собственности.

Что это значит? Нужно понимать, что, являясь собственником какой-либо доли в праве собственности на недвижимость, Вы не являетесь собственником соответствующего данной доли количества квадратных метров или какой-либо комнаты. Вы являетесь собственником доли в праве, то есть некой абстрактной величины.

Например, у сособственников по 1/2 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру. Но это не значит, что каждый из сособственников владеет какой-либо конкретной комнатой или количеством квадратных метров. Возможно, что один из собственников захочет пользоваться половиной площади в каждой из комнат.

И определение порядка пользования общим имуществом — это первый шаг к цивилизованному разрешению проблемы. Определить порядок пользования — значит четко разграничить сферу права пользования сособственников. Допустим, можно определить, что один из собственников пользуется одной большой комнатой, а другой сособственник двумя маленькими в трехкомнатной квартире.

Таким образом, можно частично решить именно бытовые вопросы, возникающие при долевой собственности. Как можно определить порядок пользования общим имуществом? Делается это либо путем подписания всеми сособственниками соглашения о порядке пользования имуществом, либо в судебном порядке.

К судебному порядку следует прибегать в том случае, если не удается договориться мирным путем о подписании соглашения. В случае судебного разбирательства, судом, с учетом мнений и интересов сторон, будет определено в каком порядке сособственникам надлежит пользоваться общим имуществом. Судебное решение, после вступления в законную силу, будет обязательно к исполнению для сторон.

Продажа доли в праве собственности на квартиру (или другое имущество)

В том случае, если совместное проживание невозможно из-за глубоких конфликтов или в силу других причин, то необходимо задуматься о продаже доли в праве собственности и разъезде. Как лучше это сделать? Делать это лучше опять же по соглашению, сообща всем сособственникам.

Другими словами, лучше не продавать доли по отдельности, а продать квартиру целиком и поделить вырученные деньги. Причиной этому является то обстоятельство, что доля в праве собственности- товар неликвидный и не пользуется большим спросом на рынке недвижимости. Можно проиллюстрировать данное обстоятельство следующим примером.

Допустим, Вы владеет 1/2 долей в праве собственности на квартиру, стоимостью 1 000 000 рублей. Но это не значит, что данную долю Вы сможете продать за половину стоимости квартиры, то есть за 500 000 рублей. Скорее всего, свою долю Вы продадите не более чем за 300 000 рублей.

Если же Вы договоритесь с сособственниками о совместной продаже своих долей, то сможете продать квартиру за 1 000 000 рублей и получить каждый по 500 000 рублей. Таким образом, преимущества продажи одновременно всех долей несомненны. Но далеко не во всех случаях удается склонить другого сособственника к одновременной продаже своих долей.

Зачастую, второй собственник отказывается от продажи в силу различных причин. И в этом случае приходится продавать только свою долю. Заставить сособственника продать его долю невозможно.

Какие тонкости существуют при продаже не квартиры целиком, а доли в праве собственности на нее? Прежде всего, это существование такого правового института как преимущественное право покупки доли сособственником.

Данный институт устанавливает обязанность собственника, продающего свою долю в праве собственности, предложить сначала данную долю для продажи другому сособственнику. И только в том случае, если последний откажется от приобретения (или вообще не ответит), то долю можно будет продать третьему лицу. Причем цена продажи третьему лицу должна соответствовать цене предложения другому сособственнику. Таковы требования закона.

Совместная собственность супругов на недвижимость

Как уже было сказано, общая собственность может быть не только долевой, но и совместной, то есть без определения долей. Подобная ситуация относится к совместно нажитому имуществу супругов. Хочется несколько слов сказать о распоряжении имуществом в данном случае.

Распоряжение недвижимым имуществом супругов осуществляется по их согласию.

В случае, если один из супругов продает (или каким-либо еще образом) распоряжается квартирой, домом, земельным участком, являющимися совместной собственностью супругов, то он должен в обязательном порядке предъявить нотариально удостоверенное согласие второго сособственника, то есть супруга.

Причем сказанное относится и к действиям супругов, произошедшим после расторжения брака. Следует отметить, что совместная собственность супругов может поменять статус на долевую собственность, пройдя процедуру раздела совместно нажитого имущества. После этого к данному имуществу будет применимо все вышесказанное об особенностях долевой собственности.

Если у Вас возникли какие-либо вопросы, проблемы, касающиеся собственности на недвижимое имущество, то можете смело обращаться в наш адвокатский кабинет за юридической помощью по телефонам:

8 (495) 765-81-92; 8 (985) 765-81-92.

Источник: https://yursovetnik.ru/rasporyazhenie-dolyami-v-prave-sobstvennosti-na-ob-ekt-nedvizhimosti

Кто может помешать вам продать долю в квартире – Рынок жилья

Распоряжение долей после определения порядка пользования без согласия второго собственника доли

04.09.2019 | 13:00 6046

Большинство владельцев долей жилой недвижимости не знают своих прав и обязанностей по пользованию и распоряжению этим имуществом. Об основных моментах сегодня и поговорим.

Доли в жилой недвижимости могут достаться гражданам по-разному. Кто-то получил долю благодаря вступлению в наследство или через раздел имущества после расторжения брака. Кто-то приобрел целенаправленно, к примеру, как стартовое жилье или как объект для дальнейшей сдачи в аренду после переоборудования в «квартиру-студию».

Итак, вы стали владельцем доли, что с ней делать?

Право на владение и распоряжение долями в имуществе закреплено в статье 247 ГК РФ. Это формальное и неочевидное для обывателя определение действий, поэтому ниже я распишу понятным языком, что происходит с долями в реальной жизни и почему долей в имуществе не всегда стоит бояться.

Определяем порядок пользования

Существует поговорка «Худой мир лучше хорошей войны».

Если вы решили жить в квартире, долей которой владеете, то вам необходимо договариваться с сособственниками – кто в каком помещении будет проживать, кто будет заселяться совместно с дольщиками.

В некоторых регионах нужно письменное согласие всех собственников на содержание домашних животных, кроме собак-поводырей – на них разрешение не требуется.

К сожалению, мирно определить порядок пользования и распоряжения долями удается редко. Никто не хочет уступать кровные метры, а то и вовсе нет физической возможности находиться всем дольщикам в одном жилом помещении. У меня был случай в практике, когда на однокомнатную квартиру в 35 кв. м вступили в наследство девять человек.

Даже если вариант продажи жилья целиком с последующим разделом вырученной суммы не ваш вариант, не все так печально, как кажется, но об этом ниже.

Когда все же комнат несколько и не получилось закрепить за собственниками каждую из них – идем в суд с требованием определить порядок пользования жилым помещением.

Хоть данный вид споров не подразумевает обязательного досудебного урегулирования, все же рекомендую запастись доказательствами конфликта – они подтвердят, что вы без суда пытались урегулировать спор. Подойдет переписка, подтвержденная почтовой корреспонденцией, переписка из социальных сетей или электронной почты, заверенная нотариально.

Эти дополнительные действия указывают на вашу добросовестность и снимают возможные сомнения в глазах судьи, меньше возникает вопросов, и судебный процесс в некотором смысле движется чуть быстрее.

Выделяем долю в натуре

Вы владеете долями в частном доме? В этом случае, если позволяет земельный участок, можно выделить долю в натуре – это юридический термин, который обозначает выдел из общей недвижимости не просто долю на бумаге, но и долю из фактического общего имущества, что закреплено в пункте 3 статьи 252 ГК РФ.

Таким образом можно разделить дом на несколько частей – каждая с отдельным адресом, входом (крыльцом), счетчиками, а чтобы соседи не заходили на вашу территорию, отделиться от них стеной. Да, это затратно.

И не всегда реализуемо: нередко переустройство невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, особенно если мы говорим про старый и ветхий фонд, где каждый удар отбойным молотком может обрушить здание целиком.

Ведь нередко требуется вносить изменения в инженерные, газовые, электрические сети, систему водоснабжения, канализацию и вентиляцию, а также проводить реконструкцию – изменять характеристики объекта, такие как общий и жилой метраж, этажность дома, сооружать пристройки и т. д.   

Вы владеете долями в квартире и желаете выделить долю в натуре, к примеру сделать из трешки коммуналку с санузлами в каждой комнате, под тип квартир-студий? Здесь действует аналогия с частным домом.

Но с поправкой: получить согласование на все работы сможете только в том случае, если жилье находится на первом этаже либо на втором, но под ним на первом нежилые помещения (офисы, магазины и т. д.).

Говоря кратко, это связано с тем, что запрещено переносить мокрые зоны (санузлы и кухни), когда под вами находятся жилые помещения.

Существует судебная практика согласования переноса мокрых зон в квартире на втором этаже над жилыми помещениями, в которых мокрые зоны уже были перенесены, а заявитель хочет расположить свои так же, как на первом этаже. Практика до сих пор спорная, и существует риск, что суд откажет вам в таких требованиях, – но не упомянуть об этом я не мог. Если вы осознаете все риски и последствия, можно рассмотреть этот вариант.

Получаем деньги от совладельцев

Вы пришли к выводу, что переустройство и реконструкция – не ваш вариант, что делать тогда? Продавать с умом на основании пункта 3 статьи 252 ГК РФ.

Для этого производится рыночная оценка объекта недвижимости, после чего выделяемый дольщик имеет право получить от остальных сособственников сумму, равную стоимости его долей в недвижимости. Если не получилось договориться, чтобы они добровольно выкупили вашу долю, – идите в суд.

Однако требование «Вынудите их дать мне денег за долю, потому что она мне не нужна» для суда неубедительно. Выплата стоимости доли полагается дольщику только в том случае, если переоборудование и реконструкция невозможны без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Перед обращением в суд стоит подготовить доказательную базу, которая может выглядеть как смета расходов и планы на переоборудование. Без доказательств велик риск отказа в исковых требованиях и компенсации юридических издержек с проигравшей стороны, то есть с вас.

Бывают случаи (часто с наследственной массой), когда доли распределены неравномерно и один или несколько дольщиков владеют микродолями. Микродоли – разговорный термин, официальный – незначительная доля. В каждом случае ее статус устанавливается индивидуально относительно остальных долей в недвижимости.

И дольщика, если суд сочтет его долю несущественной, могут вынудить ее продать. К примеру, одному собственнику принадлежит 98% долей, а второму – 2%, доля не может быть реально выделена, собственник микродоли не имеет существенного интереса к ней, то есть фактически не проживает, не зарегистрирован, не использует жилье в целом (для хранения личных вещей и т. д.

), не несет бремя содержания имущества и его охраны. Основание – пункт 4 статьи 252 ГК РФ.

Продаем долю третьим лицам

Владелец доли имеет право продать свою долю остальным собственникам, но это не является его обязанностью, особенно в случае, когда у потенциального покупателя нет возможности приобрести долю. Выход – продажа неопределенному кругу лиц, но нужны оговорки.

Перед выставлением доли на рынке следует убедиться, что остальные собственники не имеют желания приобрести вашу долю, ведь они обладают преимущественным правом покупки.

Вы должны поставить сособственников в известность о продаже своих долей, для чего отправить каждому из них заказное письмо с уведомлением о вручении. В письме требуется указать цену и условия продажи.

На ответ есть 30 календарных дней – отсчет начинается с даты получения ими вашего письма, что подтверждает уведомление о вручении, либо с даты возврата письма за истечением срока хранения.

Не стоит торопиться и на 31-й день заключать договор с любым лицом, которое не обладает преимущественным правом покупки, ведь нередко письма отправляются в последний день срока, так что к 30 дням набросьте сверху период на доставку письма с ответом.

Если не хотите ждать истечения положенного 30-дневного срока, вам необходимо взять у каждого сособственника письменный отказ от приобретения вашей доли. Тогда вы сразу сможете приступить к продаже своего имущества.

Бывает, в ходе переговоров изменяется цена – к примеру, вы первоначально решили продавать доли за 2,0 млн руб., но в ходе переговоров с покупателем без преимущественного права на покупку решили сторговаться на 1,8 млн руб. Тогда необходимо повторно получить отказы от остальных дольщиков.

В противном случае они имеют право оспорить вашу сделку, добиться признания ее недействительной и принудить вас продать доли по последней цене – 1,8 млн руб., которая уже их устраивает.

Стоит ли дарить долю

Многие предполагают, что дарение долей дает возможность обойти закон и избавляет от формальностей с уведомлениями и сроками ожидания. Не соглашусь с этим, так как дарение – безвозмездная сделка, фактически же производится возмездная сделка. Заинтересованное лицо вправе оспорить договор дарения и добиться признания его недействительным.

Судебная практика такова: большинство подобных сделок признаются судом недействительными. Да и любая смена собственника доли теперь проводится только через нотариуса. Я рекомендую действовать по закону.

Какой долей я владею?

Доли могут быть двух видов: в совместной собственности – как правило, приобретенные в браке (количество долей не выделено), и в долевой собственности – она характерна для наследования, дарения, купли-продажи и т. д. (к примеру, 1/16 или 50%).

Чтобы узнать наверняка, каким видом долей распоряжаетесь, закажите выписку из ЕГРН – в ней будет отражена совместная собственность либо долевая. Если у вас первый случай, можете добровольно зарегистрировать соглашение о выделе долей (через МФЦ).

В случае спора в иске об определении порядка пользования жилым помещением первым требованием укажите «выделить доли», распишите, кому в каком размере доли должны принадлежать по вашему мнению. Не забудьте в соответствующем пункте обосновать требования пунктом 2 статьи 254 ГК РФ. Вторым требованием у вас будет стоять закрепление конкретных жилых помещений за конкретным лицом.

Куда обращаться?

Если требование одно – об определении порядка пользования жилым помещением, обращаемся в мировой суд (подпункт 7 пункта 1 статьи 23 ГПК РФ). Если добавляется требование о выделе долей в имуществе – обращаемся в районный суд.

Иск подается в тот суд, к которому территориально относится место нахождения объекта недвижимости (пункт 1 статьи 30 ГПК РФ).

Исковая давность не распространяется на подачу иска по определению порядка пользования жилым помещением (статья 208 ГК РФ).

Перед подачей искового заявления уплатите государственную пошлину: 300 руб. – для физических лиц, 6 тыс. руб. – для организаций (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ), реквизиты для оплаты можете взять на сайте суда либо в канцелярии суда. Если у вас в иске не одно, а несколько требований, госпошлина должна быть уплачена за каждое из них.

Какие документы нужны для иска

Приведу перечень только для определения порядка пользования жилым помещением; если вы одновременно заявляете иные требования, пакет документов может существенно отличаться.

А) Копия выписки из ЕГРН, подтверждающая вашу собственность в жилом помещении.

Б) Документы, подтверждающие наличие нескольких жилых комнат, к примеру копия плана БТИ.

В) Доказательства попытки досудебного урегулирования спора, к примеру переписка из социальных сетей, заверенная нотариально.

Г) Копия искового заявления с приложениями – по количеству лиц в споре; как правило, один экземпляр – для суда, остальные – для ответчиков.

Д) Квитанция об уплате госпошлины.

На что суды обращают внимание

А) Размер долей собственника в сопоставлении с комнатой, которую он хочет занять. Однако суд вправе отступить от общего правила, выделив за гражданином с меньшей долей бóльшую площадь, чем за гражданином с большей долей.

Б) Фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. Здесь берется во внимание то, в каких комнатах кто конкретно и какой период времени проживал до обращения в суд.

В) Есть ли у сторон реальная возможность совместного проживания. Например, когда речь идет об однушке, отдельную комнату за каждым дольщиком не закрепить.

Сколько людей, столько и обстоятельств, поэтому детально разобрать все нюансы в статье не представляется возможным. Однако дам еще несколько советов и рекомендаций, которые могут увеличить шансы на победу в суде. Список ниже нужно рассматривать как идеальные условия; ваша задача перед подачей иска – приблизить к ним реальные обстоятельства.

А) Занимаемая вами комната по метражу плюс-минус соответствует вашей доле в имуществе.

Б) Согласно порядку пользования, последние несколько месяцев/лет вы проживаете в ней, и остальные дольщики не высказывали возражений относительно порядка пользования.

В) У вас нет в собственности иного жилья, в котором вы могли бы проживать, если бы лишились этого.

Г) Нет препятствий для реализации предложенного вами варианта перепланировки, переоборудования.

Здесь я подразумеваю не препятствия со стороны иных дольщиков и не их финансовые затраты, а препятствия технического характера.

Скажем, вмешательство в несущие перекрытия или перепланировка сильно изношенного здания несут большой риск обрушения кровли. Так что необходимо просчитать, воплотимы ли ваши фантазии о переоборудовании в реальность.

Партнерский материал   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/254687/

Снова о делах жилищных

Распоряжение долей после определения порядка пользования без согласия второго собственника доли

С началом процесса приватизации жилья в 90-х годах прошлого века жилое помещение квартира в многоквартирных домах стала полноправным предметом сделок на как раз тогда начавшем формироваться рынке недвижимости.

В массовом порядке граждане обретали частную собственность на квартиры путем приватизации государственного и муниципального жилищного фонда и последующих сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений в многоквартирных домах. Многие граждане страны в одночасье стали собственниками недвижимого имущества.

У совместно проживающих членов семьи после приватизации, позже из отношений наследства, из режима общего имущества супругов возникала общая собственность на квартиры. Жизнь продолжается, меняются отношения членов семьи, рушатся и образуются новые семьи, а с ними и новые правоотношения.

Кто-то из сособственников продолжает жить и пользоваться квартирой, кто-то нет. Возникла новая проблема.

Как многочисленным долевым собственникам общего имущества (квартиры) реально разделить его при недостижении согласия о распоряжении и пользовании общей собственностью? Нередко долевой собственник, проживающий в квартире, не имеет ни денег, ни желания выкупать доли других долевых собственников с их согласия, продать им свою долю, либо иным способом распорядиться своей долей в общих интересах всех сособственников. Недовольному подобной ситуацией другому (другим) собственнику довольно проблематично продать свою долю третьим лицам ввиду отсутствия спроса на столь специфичный предмет сделки как идеальная доля в праве собственности на квартиру. В отличие от индивидуального жилого дома, реальный раздел обычной стандартной квартиры в многоквартирном доме невозможен в принципе из-за специфики объекта, т.е. отсутствия технической возможности (невозможно сделать два отдельных входа, два санузла, две кухни и т.д.). В то же время, не в каждой квартире, особенно из старого советского жилого фонда, планировка позволяет проживать более чем одной семье, даже при наличии возможности определения судом порядка пользования. А, например, в случае наличия смежных комнат в 2-х комнатной квартире, суд может отказать и в определении порядка пользования, если в квартире проживают более одной семьи. Можно, конечно, сделать перепланировку (при наличии технической возможности) с целью изоляции смежных комнат, что позволит более комфортно проживать в квартире более чем одной семье, одновременно повысив ликвидность доли в праве собственности на квартиру как товара. Но разрешение на перепланировку квартиры компетентный орган может дать лишь при согласии всех сособственников. Вот и получается, что один из сособственников полноправно владеет квартирой, проживая в ней со своей семьёй, не желая предпринимать никаких шагов для изменения ситуации. А другой (другие) не может ни пользоваться квартирой, ни распорядится ей, безответно взывая к совести первого. Положительных примеров разрешения подобного проблемного узла в отношениях долевых собственников в судебной практике не так много. Один такой случай недавно имел место в моей практике. Учитывая актуальность подобной ситуации, считаю необходимым поделиться опытом. В марте 2008 года ко мне обратился гражданин С. (далее – истец). В результате изучения его проблемы, были установлены следующие обстоятельства:

В 2000 году истец, будучи в браке с ответчицей М. (далее ответчица), приобрёл двухкомнатную квартиру в городе Невинномысске по договору купли-продажи. В 2003 году его брак с ответчицей расторгнут. Решением мирового судьи в 2003 году установлена общая долевая собственность в размере 1\2 доли в праве собственности на спорную квартиру у истца и у ответчицы.

В связи с частыми конфликтами истец вынужден был выехать из квартиры. Однако он продолжал исполнять обязанности по содержанию жилого помещения. Ответчица обещала истцу либо сообща продать спорную квартиру полностью, либо выкупить его долю, оставшись единоличной собственницей. Однако, обещания свои она не выполняла, вступила в брак и стала проживать в квартире с новым мужем.

Тем временем, у истца также образовалась новая семья. Своего жилья, кроме спорного, у него и новой жены не было. Проживать приходилось у родственников жены на «птичьих правах». Истец пытался снова вселиться в спорную квартиру, но ответчица не пустила его.

Истцом было подано в Невинномысский городской суд исковое заявление о вселении, устранении препятствий в пользовании, определении порядка пользования. 19 апреля 2007 года Невинномысским городским судом вынесено решение, в соответствии с которым истец должен быть вселён в спорную квартиру, ответчица обязана не чинить ему препятствий в пользовании квартирой.

В то же время в удовлетворении исковых требований об определении порядка пользования квартирой истцу отказано по следующим основаниям: «жилые комнаты не изолированы, вопрос о перепланировке квартиры сторонами не разрешён в надлежащем порядке, также принимая во внимание, что брак между сторонами расторгнут и они не являются одной семьёй, между ними сложились неприязненные отношения, при этом порядок пользования квартирой у сторон не сложился, то выделение в пользование истца жилой комнаты, площадью 11,5 кв.м., вход в которую осуществляется через смежную комнату, которую по требованию истца следует выделить в пользование ответчицы, безусловно будут нарушены права последней, приведёт к ущемлению её прав пользования жилым помещением». Решение вступило в законную силу. Отсутствие изолированных комнат в спорной квартире не позволяло семьям истца и ответчицы одновременно проживать в спорной квартире. Попытка истца распорядиться своей долей не удалась, поскольку покупать «пол-квартиры» в виде идеальной доли при наличии смежных комнат никто не хотел. Тогда истец предложил ответчице произвести перепланировку в квартире с целью изоляции комнат друг от друга и определения порядка пользования после проведения перепланировки. Ответчица ответила ему отказом. После чего истец обратился в Управление ЖКХ, архитектуры, градостроительства…….по г. Невинномысску с заявлением о перепланировке спорной квартиры с целью благоустройства в виде изоляции жилых комнат. Ему был дан ответ, из которого следует, что проведение перепланировки спорной квартиры технически возможно, однако в соответствие со ст. 36 ЖК РФ, ввиду отсутствия согласия второго собственника разрешение на перепланировку не может быть дано. Таким образом, истец зашёл в тупик. Без перепланировки суд отказал в определении порядка пользования, а проведение перепланировки невозможно без благоволения второго собственника. Зачастую в подобной ситуации люди отчаиваются. Между тем, истец решил пойти до конца и обратиться за квалифицированной юридической помощью. Обратившись ко мне, он рассказал об изложенных выше обстоятельствах и предоставил соответствующие документы. Несмотря на то, что отказ органа архитектуры юридически не безупречен, т.к. ст. 36 ЖК РФ предусматривает получение согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, а не собственников (т.е. речь явно идёт о социальном фонде жилья, а не частном), обжалование данного решения было мной исключено как бесперспективное, поскольку оно не лишено логики, т.к. даже в случае положительного решения, при его реализации непременно возникнет препятствие в виде не согласия второго собственника. Было решено обратиться в суд в интересах истца для устранения данного препятствия. Согласно данных технического паспорта, экспликации к поэтажному плану – спорное жилое помещение является двухкомнатной квартирой, общей площадью 43,2 кв.м., жилой площадью 28,2 кв.м., состоит из 2 смежных комнат. Одна комната площадью 16,7 кв.м., другая 11,5 кв.м., доля каждого в жилой площади составляет 28,2 : 2 = 14,1 кв.м. Мною было предложено истцу на договорной основе получить проект перепланировки (т.к. из ответа «архитектуры» следовало наличие технической возможности) с учётом сохранения за ответчицей не менее 14,1 кв.м. Истцом на договорной основе была получена проектная документация на перепланировку квартиры. Проект предусматривал изоляцию жилых комнат друг от друга, что приводило, на мой взгляд, к повышению благоустройства квартиры и в то же время не нарушало права и интересы ответчицы, позволив сторонам проживать в отдельных комнатах и не мешать друг другу. Между тем, ответчица снова безмотивно отказала в даче согласия на перепланировку.

Учитывая изложенное, было решено обратиться с исковым заявлением мировому судье с требованием устранить препятствия в виде отказа ответчицы дать согласие на проведение перепланировки согласно проектной документации и определении порядка пользования спорным жилым помещением после окончания работ по перепланировке.

Истец предлагал выделить в пользование ответчицы согласно проекту перепланировки большую по площади комнату 16,4 кв.м., а себе комнату меньшей площади 13,3 кв.м., остальные помещения (нежилые) оставить в общем пользовании.

При таком варианте жилищные права ответчицы не ущемляются, а наличие изолированных комнат, по мнению истца – безусловное благоустройство квартиры, повышающее как его комфортабельность, так и рыночную стоимость и ликвидность.

А в ситуации наличия двух разнополых сособственников с равными правами, но не являющихся одной семьёй, при наличии между ними неприязненных отношений – это единственно возможный вариант использования общего имущества, основанный на принципах разумности и справедливости.

При этом истец был согласен на уменьшение своей доли в жилой площади квартиры, а доля жилой площади ответчицы увеличивается более чем на 2 кв.м. Ответчица в судебном заседании иск не признала и пояснила, что у неё нет средств на перепланировку, ей будет негде жить во время перепланировки, и что она не препятствует истцу в проживании.

29 мая 2008 года решением мирового судьи истцу отказано в удовлетворении его исковых требований к ответчице о понуждении её к устранению препятствий в проведении перепланировки жилого помещения, определении порядка пользования жилым помещением после перепланировки.

Не согласившись с указанным решением, посчитав его незаконным и необоснованным, в апелляционной жалобе истец просил отменить решение мирового судьи от 29 мая 2008 года полностью и принять новое решение об удовлетворении своих исковых требований в полном объёме по следующим основаниям:

В обжалуемом решении мирового судьи в качестве причины отказа в удовлетворении иска указано, что в случае проведения перепланировки и определения порядка пользования квартирой будет нарушено право ответчицы на пользование своей долей в праве собственности жилым помещением.
В то же время судом не конкретизировано, как именно указанные права ответчицы будут якобы нарушены и насколько существенно гипотетическое нарушение её прав по сравнению с реальным и безусловным нарушением прав истца существующим ныне положением, при котором истец (собственник 1\2 доли в праве собственности на квартиру) не имеет возможности на протяжении более чем 5 лет пользоваться принадлежащей ему долей.

Кроме того, истец не ставил вопрос о проведении перепланировки исключительно за счёт ответчицы, а само проведение перепланировки (вопреки мнению ответчицы) не потребует ни длительного времени, ни переселения ответчицы на время ремонта. О том же, что ответчица препятствует истцу в проживании и пользовании квартирой – следует из решения Невинномысского городского суда от 19.04.2007 года о его вселении и устранении препятствий и актов судебного пристава о препятствиях со стороны ответчицы вселению истца при исполнении указанного решения суда, которые мировой судья не приняла во внимание. Совместное проживание истца и ответчика в спорном помещении без определения порядка пользования невозможно ещё и потому, что ответчица проживает в квартире со своим мужем, т.е. у неё новая семья. У истца также новая семья. Данные обстоятельства исключают возможность совместного проживания в спорной квартире без изменения условий проживания (изоляции жилых комнат). Жилищные права ответчицы при этом не ухудшаются, более того – в случае проведения перепланировки её фактическая доля в жилой площади увеличивается более чем на два метра. В соответствии со ст.17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (ч.1 ст. 9 ГК РФ). В то же время, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (ч.1 ст.10 ГК РФ). Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. В соответствии со ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаем судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части имущества, соразмерной его доле. Между тем, безмотивно отказав истцу в даче согласия на перепланировку, ответчица явно злоупотребила своим правом в ущерб праву истца пользоваться спорной квартирой, чем, безусловно, создала ему препятствия в осуществлении прав собственника. Ст. 12 ГК РФ предоставляет право защищать свои гражданские права путём пресечения действий, нарушающих право или создающее угрозу его нарушения. В соответствии со ст.301-305 ГК РФ, права собственника либо иного владельца имущества подлежат защите, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения.

По мнению истца, принятое мировым судьёй решение было основано на неправильном применении норм материального (гражданского) права, регулирующим отношения собственности.

8 августа 2008 года определением федерального судьи города Невинномысска апелляционная жалоба удовлетворена в полном объёме, решение мирового судьи от 29 мая 2008 года отменено и принято новое решение о полном удовлетворении исковых требований истца об устранении препятствий в проведении перепланировки спорной квартиры и определении порядка пользования после окончания работ по перепланировке.

Адвокат, заведующий АК № 1 СККА г. Невинномысска, член квалификационной комиссии АП СК Трубецкой Никита Александрович

Источник: http://www.palatask.ru/article-all/trubetskoy/housing.html

Судебное дело
Добавить комментарий